ПРАВОСЛАВНАЯ ЦЕРКОВЬ.Православная Церковь не является каким-то чисто земным...
Аналитики и риелторы оценили, сколько лет потребуется на расселение всех столичных хрущевок и какое жилье достанется нынешним жителям пятиэтажек
Вид на жилые пятиэтажные дома на Херсонской улице в Москве (Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
В середине февраля депутаты Московской городской думы снести все пятиэтажки, оставшиеся в столице. Вскоре их Общественная палата. По мнению авторов инициативы, хрущевки непригодны для капитального ремонта, а потому такие дома проще снести, чем реконструировать или отремонтировать.
На протяжении большей части советского периода городское жилье находилось в критическом дефиците по сравнению с потребностями населения. С расширением промышленности советский город испытал хорошо документированное расширение разрыва между ростом занятости и ростом предложения жилья, что усугубило и без того тревожную нехватку жилья. Разрыв между существующим и необходимым жильем должен быть закрыт стандартизированным производством с использованием сборных материалов и акцент на количестве по качеству.
Это не было особенно новой идеей - Ле Корбюзье в начале 20 века успешно построил готовые проекты жилья в пригородах Бордо. Однако французский эксперимент должен был быть реализован в беспрецедентных масштабах. После почти десятилетия испытаний и испытаний советских архитекторов первый неэкспериментальный пятиэтажный жилищный проект был развернут в Подмосковье Черёмушки. Процесс строительства был захватывающим, так как полное строительство заняло всего 12 дней. Массовое строительство уравновешивало бы неравенство и способствовало бы социальной справедливости, максимизируя число семей, которые могли бы переселяться, не жертвуя квадратными метрами.
В настоящий момент в Москве уже действует программа расселения жителей хрущевок первой волны индустриального домостроения. Она затрагивает 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. м: в программу включили только наиболее старые серии домов. В основном речь идет о панельных зданиях без балконов и с газовыми колонками — значительную часть таких хрущевок построили в 50-х и 60-х годах прошлого века.
В первых конструкциях были представлены кирпичные и шиферные крыши, но позже были даны простые битумные крыши с очень маленьким лофт-пространством для экономии денег. В то время как «типовая малометричная кварта» помогла государству оптимизировать строительство в некоторых отношениях, это также увеличило затраты. Проще говоря, независимо от размера, квартиры требуют дополнительных помещений, и чем ниже выход жилой площади пропорционально пространству, которое занимают кухни, ванные комнаты и туалеты, тем выше стоимость строительства одного квадратного метра.
Программа работает больше двадцати лет и не завершена до сих пор: на данный момент в столице остается 75 пятиэтажек сносимых серий. Эти дома должны демонтировать до 2018 года. Суть депутатского предложения в том, чтобы распространить программу сноса на все существующие пятиэтажки Москвы — а это 25 млн кв. м жилья. Если новую программу примут, то расселять будут не только панельные, но и кирпичные дома.
Однако при одновременном сокращении затрат основное внимание уделялось уменьшению размера вспомогательных помещений, это не было единственным основанием для минимизации полезного жизненного пространства в отдельной квартире. Вместо этого небольшие размеры были лучшей гарантией того, что только одна семья поселится в одной квартире. Хотя не все «Хрущевки» избежали коммунализации, некоторые из них были использованы более чем одной семьей. Размер и дизайн жилья определялись не только финансовыми проблемами, но и идеологическими принципами.
«Сносимые сейчас объекты были возведены на заре эпохи индустриального домостроения: это тесные и холодные панельные дома. Они уже не очень прочные, и их необходимо было снести, так как иначе они просто развалились бы на глазах у прохожих», — считает директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Интерьер апартаментов должен был отражать новую урбанистическую эстетику «модернистской простоты». Как утверждает историк Николай Ерофеев, Хрущевка изложила новую, компактную шкалу городского существования, определяемую аскетической модернистской мебелью и домашними украшениями, в то время как сопровождается некомпактным автомобилем -«Москвич». Хотя это может показаться привлекательным в теории, быстрая скорость строительства привела к появлению множества недостатков - жители начали испытывать утечки дренажа, а трещины появились в интерьере.
«Но большинство пятиэтажных домов в Москве до сих пор пригодно для проживания, — продолжает эксперт. — Возможно, в них не очень комфортно жить из-за низких потолков, тем не менее это строения с толстыми стенами, хорошо сохраняющими тепло. Более того, некоторые блочные пятиэтажные дома можно еще и , увеличивая количество жилых квадратных метров. В некоторых районах столицы подобные проекты уже . Я думаю, что сносить такие объекты нецелесообразно, ведь это все еще довольно качественное жилье. А вот как его ремонтировать и как менять трубы, которые нередко проходят внутри стен, — это вопрос к специалистам по ЖКХ».
Брутальный, блочный внешний вид зданий также раскрывает еще один идеологический слой - переход от «чрезмерной» неоклассической сталинистской архитектуры к функциональному, экономически выгодному строительству, которое было закреплено в официальной доктрине. По сути, инициатива Хрущева определила появление жилья, а не как раз в Советском Союзе. Проект был настолько популярен, что он был экспортирован в Китай, Кубу и Вьетнам, оставив провинциальные города, в которых доминировали аналогичные конкретные блоки.
Даже сегодня жилые комплексы как в России, так и в Китае по-прежнему строятся как прямоугольники из готовых деталей и с незначительным орнаментом, что является самым заметным наследием Хрущева. Влияние этих структур гораздо глубже проникает в российскую социальную ткань, чем изначально можно себе представить. «Хрущовкас» можно увидеть в различных произведениях искусства, как советских, так и постсоветских, и даже стал феноменом социальных сетей с такими группами, как «Россия без нас», «Русские дворцы» и «Палники», набирающая тысячи последователей Очарованный «мрачной материнством» временного проекта, который остался.
Фоторепортаж: надстроенные пятиэтажки в Москве
Предполагалось, что их присутствие может повлиять на политические предпочтения граждан. Хотя их влияние может быть не прямым, нельзя твердо заявить, что те, кто живет в Хрущевках, выступают против или поддерживают статус-кво, поскольку их влияние на образ жизни и модели социализации является значительным. Хотя Хрущовка, возможно, была «проектом, который разрешил одну из наиболее актуальных проблем своего времени», его настойчивость в постсоветском российском городском ландшафте также служит болезненным напоминанием о том, что советский жилищный кризис никогда не был действительно смягчен, поскольку Государство не смогло полностью обеспечить потребности населения в жилье.
Этой зимой в московском департаменте градостроительной политики назвали новую программу сноса нереализуемой — однако еще в 2014 году столичные власти запуск точно такой же программы. В тот момент в Москве обещали ликвидировать все те же 25 млн кв. м, на месте которых планировалось возвести 50 млн кв. м нового жилья. Летом прошлого года московские власти даже дату запуска новой программы: 2018 год.
Всех переселенцев тщательно проверят
Важность первого, однако, крайне занижена. Хотя они, возможно, были чрезмерно компактными, негигиеничными и ошибочными, новые жилищные проекты были воздухом для советского гражданина. В этот период возможность получить собственный дом перевешивала отсутствие новых квартир в балконах, тонкие перегородки и ванные комнаты. Это были незначительные проблемы по сравнению с огромными изменениями в советском образе жизни, которые произошли в результате новой программы строительства. По мере развития жилищной ситуации с помощью рыночных механизмов строительство домов в России на душу населения значительно увеличилось, а это значит, что советские жилищные проекты постепенно уступят современным квартирам.
Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, как новая программа по демонтажу хрущевок в столице скажется на спросе на подобное жилье и на что смогут рассчитывать будущие переселенцы.
В какие дома будут переселять
Работающая сейчас программа сноса пятиэтажек приучила жителей к тому, что их переселяют в новостройки, рассказали опрошенные редакцией риелторы. Между тем закон не обязывает предоставлять переселенцам именно новое жилье. Власти имеют полное право отправить жильцов в советскую панельную девятиэтажку, сталинку или даже в другую хрущевку — не вошедшую в программу сноса.
Крупные мегаполисы, такие как Москва и Санкт-Петербург. Ситуация в северной столице не столь оптимистична из-за неспособности девелоперов выполнить проекты по реконструкции из-за роста расходов и упрямых арендаторов. По имеющимся оценкам, Санкт-другие регионы России модернизируют свой жилищный фонд намного медленнее. На местном уровне спрос на Хрущовкас по-прежнему очень живой, а арендаторы стремятся перестроить квартиры за свой счет, сбивая перегородки и увеличивая жизненное пространство.
Хотя Хрущовка в ближайшее время не покинет российский пейзаж, тот факт, что «Россия строит больше жилья, и строительство большего количества этого жилья в желаемых районах с лучшим уровнем жизни является явной победой для человеческого благосостояния». Это сентиментальный момент, когда дом вашего детства собирается снести. Для меня это логичный вывод о безобразной трансформации города и страны моего рождения.
«Закон не содержит запретов в отношении такого переселения. Подобный сценарий вполне вероятен, если власти решат задействовать пустующие площади в тех домах, которые сданы в эксплуатацию», — подтвердил заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. «Мы не встречали [подобных примеров] просто потому, что у города в собственности элементарно нет такого количества подходящих свободных квартир», — разъяснила руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова.
Однако Москва собирается сделать именно это, и то, как оно обрабатывается, иллюстрирует два процесса, которые в значительной степени затушевываются геополитическим разгадкой президента Владимира Путина. Одним из них является преобразование России в страну, где государство является единственным амбициозным экономическим игроком. Другой процесс - это эрозия основных индивидуальных прав - не кричащих, как свобода слова и собраний, но мирских, таких как собственность и голос в соседние дела.
После нескольких десятилетий стука об общих квартирах, где несколько семей разделяли ванную комнату и кухню, мой дед, пронзительный, но незаменимый инженер-строитель, наконец, обеспечил то, о чем могли мечтать большинство советских семей - место только для него и для него.
«Жители сносимых пятиэтажек в прошлом получали реальную выгоду от программы, — рассказала руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. — Нередко им удавалось увеличить метраж в результате расселения, но даже если площадь оставалось той же, они получали взамен более современное, а значит, и дорогое жилье. Некоторым удавалось заработать на этом: люди намеренно покупали хрущевки под снос и получали взамен более дорогое жилье».
Это было гигантское предприятие, начатое еще до того, как Советский Союз стал крупной нефтегазовой державой, поэтому здания не были просто без излишеств - они были минималистскими шедеврами, без украшений и квадратными, с восемью футовыми потолками. Все соседи знали друг друга. В настоящее время блок находится в списке уничтожения города Москвы вместе с 139 другими соседями по Зюзино. Мэр Сергей Собянин объявил об этом и других зданиях с «первого периода промышленного строительства», которые невозможно отремонтировать.
Только: «Вам нужно сделать это так, чтобы люди были счастливы». Москва - самый большой и богатый город России. В этом году ожидается получение 6 триллионов рублей налоговых поступлений. Однако программа по сносу и переселению огромна даже по стандартам этого восточно-европейского мегаполиса не менее 15 миллионов человек. Ожидается, что он обойдется в 5 триллионов рублей, в основном в городе от 10 до 15 лет.
Во время сноса пятиэтажки на улице Вилиса Лациса в Северном Тушино (Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев)
Возможно ли переселение в другой район
Сейчас в Москве действует несколько программ, в рамках которых людей переселяют из старых домов в новые. К примеру, вместе со сносом пятиэтажек в столице ликвидируют аварийное жилье, которое необязательно является хрущевкой. Такое «параллельное» расселение часто порождает путаницу, связанную с нюансами предоставления новой жилплощади, разъяснили риелторы.
Теории изобилуют тем, почему Собянин решил пойти на это. Во-первых, огромная строительная индустрия города нуждается в экономии. Цены на московскую недвижимость в долларах. Это затруднило жизнь крупным строительным компаниям Москвы, которые возводили высокие жилые дома, в основном на окраинах Москвы. Сильные рычаги, эти фирмы наводняют рынок, где спрос низкий, а покупатели не оптимистичны.
Исторически сложилось так, что официальные лица города Москвы были близки к отрасли, получая неофициальные выплаты и акции в проектах. Гарантированные платежи по городской программе и дешевые земельные гранты - гораздо более высокие здания будут построены вместо 5-этажных прогулок - могли бы сделать строительные компании «более менее опасными».
К примеру, жителей аварийных домов могут переселить абсолютно в любое жилье в пределах региона — без привязки к району и даже административному округу, рассказали в агентстве «НДВ-Недвижимость». В то же время жители пятиэтажек оказались в более выигрышном положении: таким переселенцам администрация должна предоставить квартиру в том же районе, в котором они жили, указал Владимир Зимохин.
Личный пенсионный фонд
Даже если это не стало возможным для этого мотива, государственные контракты являются крупнейшим источником частного богатства в России Путина. Большинство миллиардеров, которые построили свою судьбу при Путине, были бенефициарами государственных проектов и инфраструктурных инвестиций со стороны государственных компаний. Под Собяниным Москва навязчиво обновляла свои улицы, иногда переделывала дороги дважды в том же году без какой-либо очевидной необходимости, кроме предоставления дохода подрядчикам и чиновникам, которые их контролировали.
«По действующему законодательству жильцам сносимых домов власти обязаны предоставить жилье в пределах того же района (допустим, сносят пятиэтажку в Дмитровском — и новое жилье должно быть там же), — подтвердили в агентстве «Миэль». — Но иногда в силу специфики района и отсутствия возможности строить новое жилье рядом со сносимым жителям могли предоставить жилье в соседнем районе. Известны случаи, когда взамен сносимого предлагалось жилье в Подмосковье (например, жителям Текстильщиков — в Люберцах)».
Правительственная программа, столь же огромная, как московский «ремонт», как ее называли, может превратить сотни чиновников в мультимиллионеров и одновременно подтолкнуть местную экономику. Правительство города, возможно, ожидало энтузиазма со стороны своих жителей.
Примеры ремонта хрущевки под ключ
Специальный законопроект мэра о сносе, которому национальный парламент немедленно дал предварительное одобрение, позволяет городу конфисковать собственность граждан, предлагать только одну альтернативу и использовать суды для выселения жителей, которые отказываются. Это также аннулирует существующие строительные нормы и правила для строительных работ, связанных с ремонтом.
«Жители пятиэтажных домов могут отказаться переезжать в другой район Москвы, если новая локация чем-то их не устраивает, — заявил Сергей Шлома. — Конечно, если снести хрущевку, расположенную в Кузьминках, и предложить людям альтернативное жилье около станции метро «Университет», то они, скорее всего, с удовольствием туда переедут. А вот где взять площадку для строительства нового жилья в этом районе — неизвестно. С другой стороны, просто переселить всех, к примеру, в Бутово — не вариант, так как такое решение не получит у граждан одобрения».
Главное правило при переселении заключается в том, что новое жилье не может быть хуже старого по ключевым параметрам, объяснили риелторы. «Если квартира в пятиэтажке приватизирована, то взамен власти должны предоставить жилье такого же метража. Если квартира муниципальная — то из расчета социальной нормы на жилье. В Москве эта норма составляет 18 кв. м на человека, — рассказала Ольга Тихонова. — В соответствии с документами, регламентирующими снос пятиэтажек и обеспечение жильем их жителей, новые квартиры также должны иметь косметический ремонт».
Объявления о продаже квартир в одном из жилых домов (Фото: Владимир Смирнов/ТАСС)
Стоит ли покупать хрущевки сейчас
Четыре года назад квартиры в пятиэтажках сносимых серий : люди приобретали такую недвижимость для того, чтобы затем на законных основаниях получить жилье в новостройке. Повторение такого сценария в 2017 году и позднее маловероятно, сочли риелторы и аналитики, которых опросила «РБК-Недвижимость».
«Предыдущая программа по расселению пятиэтажек длилась почти двадцать лет. Скорость расселения была в среднем 100 домов в год. При такой же скорости на остальные пятиэтажки уйдет около 60 лет», — подсчитал ведущий аналитик онлайн-сервиса объявлений «Циан» Александр Пыпин. «Тем, кто не попал в первую программу сноса, сейчас не стоит специально ждать [переселения]. Перспективы новой программы туманны», — добавила Татьяна Калюжнова.
«Значительного улучшения жилищных условий ждать не стоит, — спрогнозировал Владимир Зимохин. — Тем, у кого будут деньги на улучшение жилищных условий с помощью продажи квартиры, вероятно, стоит воспользоваться такой возможностью, ведь это позволит самостоятельно выбрать будущее жилье».
«Ликвидность пятиэтажек останется низкой, так как для обычных граждан это устаревшее жилье, а для инвесторов риски очень велики из-за запутанности и малопредсказуемости программ расселения», — заключил Александр Пыпин. По мнению аналитика, вложения в хрущевки смогут стать обоснованными только в том случае, если городской бюджет на дороги и благоустройство частично переориентируют на расселение старого и аварийного жилья, в результате чего через 10-15 лет столичные власти смогут расселять по 500 домов в год.
Современные хрущевки Москвы в цифрах
На сроки годности стоит обращать внимание не только в продуктовых магазинах, но и при выборе жилья. Knowrealty разобрался, как долго можно комфортно и безопасно жить в панельных хрущёвках и кирпичных новостройках.
Наш бытовой опыт упрямо подсказывает, что срок службы любой вещи напрямую зависит от того, с какой интенсивностью и насколько аккуратно ею пользовался хозяин. Эта же логика справедлива и для наших домов – качественный , проводимый в нужное время, способен увеличить заложенный срок эксплуатации любого здания. И наоборот – если систематически нарушаются, например, нормативы по количеству человек, которые могут проживать на определенной площади, то здание износится гораздо быстрее установленных сроков. Тем не менее, утверждены и действуют средневзвешенные «Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки» , с которыми стоит, как минимум, познакомиться – особенно, если вы собираетесь приобретать новое жильё.
«Сталинки»: полтора века гарантии
Photo: Sergey Norin
Их традиционно принято делить на , построенные в 1930-1940-х годах, и послевоенные, которые возводились с 1945 по 1955 год. Срок эксплуатации довоенных сталинок – 125 лет, послевоенных – 150 лет, и по нормативам начать расставаться с этими зданиями мы можем уже к середине этого века. Полуторавековую долговечность сталинок определяет толщина их несущих конструкций – фундамента (как правило, ленточного с монолитной заливкой) и стен. У «номенклатурных» сталинок, возводимых для элиты, несущие конструкции были сложены более чем в два с половиной кирпича, в малоэтажных послевоенных сталинках дополнительно применялись шлакоблоки. Сегодня у большинства сталинок – железнобетонные усиленные перекрытия. Всё это, при надлежащем уходе, обеспечивает хороший запас эксплуатационного ресурса – если за зданием хорошо смотрели, то срок его службы может продлиться еще на 40-60 лет сверх норматива. Гораздо менее долговечны коммуникации в сталинках – где-то системы отопления, водоснабжения и электроснабжения все ещё отражают реалии середины ХХ века и мощности, заложенной с запасом на момент строительства, уже катастрофически не хватает.
«Хрущёвки»: пора на свалку истории
Photo: Artem Svetlov
Установленный срок эксплуатации панельных хрущевок, массово возводимых в 1950-1970-х годах, составляет всего 50 лет и у части зданий уже давно истёк – по нормативам, уже в 2005 году. В Москве программа сноса ветхих панельных пятиэтажек, построенных в 1959-1966 годах, была запущена в 2011 году. К весне 2016 года было снесено более 1600 домов серий К-7, II-32 , II-35, 1МГ-300, 1605-АМ, которые на официальном языке чиновников относятся к «первому периоду индустриального домостроения» . Как сообщается на сайте Комитета градостроительной политики и строительства города Москвы , «эти дома отличались тонкими наружными стенами с недостаточными теплозащитными свойствами. Технологии, использованные при строительстве таких зданий, не позволяют их реконструировать».
нормативный срок эксплуатации изначально был в два раза больше и составлял 100 лет при условии, что вовремя проводятся все капитальные ремонты. Если вы решили покупать квартиру в таком доме, то все-таки узнайте год его постройки – вполне может оказаться, что такой пятиэтажке осталось спокойно стоять меньше десяти лет.
Советские панельные и блочные многоэтажки: без права на реконструкцию
Photo: nikolay semenov
Типовые советские многоэтажки высотой в 9 и 16 этажей строились из панелей и блоков в 1960-1980-х годах и сегодня составляют основной жилой фонд городских спальных районов. Трагичность судьбы этих зданий в том, что для них по строительным нормам не предусмотрена реконструкция и, как только истечет 100-летний запас их нормативной прочности, дома придётся сносить. Стремительный износ этого жилищного фонда, подкрепленный последними финансовыми кризисами, уже в перспективе нескольких десятилетий может привести к тому, что советское индивидуальное жильё 1950-1980-х годов начнёт так же массово выходить из строя, как когда-то строилось. Кстати, такой же предельный срок износа в 100 лет будет и для современных блочных или крупнопанельных домов, возведенных в 1980-1990-х годах – до XXII века они точно не дотянут без качественного и .
Современные кирпичные и монолитные дома: встречаем в них будущее
Photo: Andrey
Постсоветское жилье, возводимое по технологиям монолитного домостроения, ожидаемо отличается самым высоким сроком службы – до 150 лет. Крупноблочные и кирпичные дома послужат чуть меньше – около 125 лет, в прямой зависимости от того, какой за ними будет уход. Плюс стоит помнить о том, что самое прямое влияние на продолжительность жизни здания имеют предельные сроки службы его основных конструктивных элементов, отделки и инженерно-коммуникационных сетей.
Перекрытия: железобетонные – 150 лет, смешанные из камня, металла и бетона – 125 лет, деревянные по металлическим балкам – 80 лет, деревянные по деревянным балкам – 60 лет.
Алюминиевая проводка: скрытая – 30 лет, открытая – 20 лет.
Система : металлические конвекторы – 30 лет, чугунные радиаторы – 40 лет.
Инженерные коммуникации: комплексный ремонт с заменой – раз в 30 лет, выборочный – раз в 15-20 лет.
Лестницы: железобетонные и каменные – 100 лет, бетонные ступени с мраморной крошкой – 50 лет, деревянные – 15 лет.
Елена Белоусова
