Выгодно ли сдавать в аренду торговые помещения. Жилая & коммерческая недвижимость: на чем выгоднее заработать

Арендный бизнес был и остается популярным на протяжении уже многих лет, поскольку многие люди не имеют возможности приобретать жилье, а компании стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие деятельность. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет: на данный момент можно сдавать даже такие вещи, как роликовые коньки, лыжи и т. п. – все то, что не пользуется постоянным спросом, а является объектом сезонного использования.

Однако наиболее распространенным вариантом все еще остается аренда недвижимости. Чтобы получать определенный доход с предоставления того или иного помещения в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов, которые будут рассмотрены в данной статье.

Необходимо понимать, что недвижимость обычно классифицируется в 3 группы – земля, жилье и нежилые помещения . Наиболее распространенными видами услуг на данном рынке является предоставление аренды на жилье и на нежилые помещения.

Среди нежилых обычно арендуют коммерческую недвижимость. При этом все авторитетные аналитические агентства выделяют следующие ее разновидности:

• офисные помещения;
• торговые;
• складские;
• индустриальные.

Кроме того, некоторые организации арендуют отдельный вид помещений – категорию «для специальных целей». Здесь выделяются здания под детские сады, школы, больницы, церкви и т. п.

Помимо недвижимости, можно сдавать в аренду землю, беседки, оборудование, авто, спецтехнику, инвентарь и многое другое. Однако это является более редкой и сложной формой бизнеса.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет .

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет .

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет . Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

1. В первую очередь необходимо найти подходящее для сдачи в аренду помещение. В случае получения жилой площади в наследство процедура будет начинаться с оформления документов, подтверждающих, что предприниматель является собственником жилья.
2. В ситуации поиска готового помещения лучше всего обращаться к услугам профессиональных агентств, которые помогут оценить реальную стоимость жилья или коммерческой недвижимости: неопытный бизнесмен может легко просчитаться.
3. Далее необходимо оформить необходимую документацию на собственность. В случае, если это коммерческая недвижимость и планируется сдача в аренду особым организациям (например, работающим в сфере общественного питания), необходимо позаботиться о получении дополнительных разрешений и заключений некоторых служб.
4. После оформления первичной документации необходимо осуществить перепланировку и ремонт: в случае жилой недвижимости важно закупить определенный набор мебели и бытовой техники, поскольку квартиры, в которых можно жить сразу после заселения, можно предлагать по более высокой стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью важно делать упор на увеличение свободного пространства и возможность осуществления последующих перепланировок под нужны клиента.

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Где искать клиентов?

Поиск клиентов через стандартные варианты рекламы (размещение объявлений в людных местах или печатных изданиях) не является эффективным в рамках арендного бизнеса. Реклама может проводиться через социальные сети (особенно это касается ситуации сдачи жилой недвижимости) – здесь будет срабатывать эффект «сарафанного радио».

Кроме того, подойдет размещение на тематических сайтах и форумах. Для торговых помещений, особенно расположенных в торговых центрах, возможно повесить объявление «сдается в аренду» с номером телефона владельца. Это позволит расширить круг потенциальных клиентов до всех посетителей торгового центра.

Наконец, существует еще 2 достаточно действенных способа для поиска клиентов – ведение тематического сайта или блога с ненавязчивой рекламой услуг в качестве арендодателя, а также распространение проспектов и визиток.

Необходимые затраты

В случае, если предприниматель собирается заниматься подобным бизнесом, он должен понимать, что среди основных статей затрат необходимо включить расходы на перепланировку : в таком случае клиенты готовы заключать договора на аренду по гораздо более высоким ставкам (разница может быть до полутора раз). Это происходит потому, что после перепланировки процент полезной площади чаще всего вырастает, кроме того, помещение можно изменить под собственные нужды.

Среди затрат также необходимо выделить:

• Расходы на строительство или приобретение помещения.
• Стоимость услуг специалиста, который может оценить рыночную цену на недвижимость.
• Расходы на содержание и охрану помещения.
• Затраты на электроэнергию, водоснабжение и т. п.

Подводные камни

Одним из подводных камней является установление оптимальности вложения денег. Зачастую неопытные предприниматели неправильно оценивают ценность того или иного помещения, тем самым вкладываясь в неликвидные объекты, теряя большое количество средств.

Кроме того, важно обращать внимание на легальность бизнеса, изменения законодательства и процесс оформления документов (в первую очередь это касается коммерческой недвижимости).

Учтите, что налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса постоянно изменяется.

При расчете затрат и уровня окупаемости необходимо определять несколько вариантов развития – оптимистичный, наиболее реалистичный и пессимистичный для того, чтобы определить приблизительный срок окупаемости объекта, а также тот факт, каким образом диверсифицировать риски. Обязательно нужно иметь другие источники дохода для того, чтобы страховать себя от ситуации безденежья.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

• достаточно большой период окупаемости;
• не очень высокий уровень рентабельности;
• высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

• долгосрочные договора сроком от года и выше;
• стабильный уровень прибыли;
• доход будет получаться арендодателем постоянно;
• пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
• возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.

18.11.2013 Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, ее можно использовать по прямому назначению, то есть как квартиру, либо постараться перевести в нежилой фонд и использовать как коммерческую недвижимость. Именно так поступают многие владельцы объектов на первых и даже вторых этажах.

Но есть ли в этом смысл? Что выгоднее сдавать или продавать: коммерческие помещения или квартиры? В нюансах разбирался журнал «Дом. Квартира. Дача».

Из жилого в нежилое - стоит или нет?
Основная причина, по которой собственники квартир на первых этажах задумываются об их переводе в нежилую недвижимость, - ожидание бо´льшей прибыли от продажи или от сдачи объекта в аренду. Действительно, коммерческие помещения могут оказаться более выгодными, тем более что квартиры на первых этажах, как правило, на 5 - 10% дешевле, чем жилье, расположенное выше. Это главный плюс перевода жилого в нежилое. По данным экспертов, таким образом можно увеличить доход от продажи даже на 20%. Ведь порой нежилые помещения, схожие по расположению и характеристикам с квартирой, стоят на 15 - 25% дороже, а доход от сдачи в аренду выше в 6 - 7 раз.

Однако так получается далеко не всегда, потому что объем предложения офисной недвижимости, включая качественные бизнес-центры, таков, что острой потребности в объектах на первых этажах в принципе нет, и ажиотажным спросом они не пользуются, уверяют специалисты.

Чтобы нежилое помещение в жилом доме принесло хорошую прибыль, оно должно находиться в «правильном» месте и быть ликвидным. Востребованные у арендаторов объекты недвижимости, как правило, располагаются в центральных районах (их используют не только под магазины и службы быта, но еще и под офисы), рядом с вокзалами и станциями метро, на улицах с оживленным движением.
В отдаленных районах нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты, и представляют собой высокорисковый актив. Изменив статус квартиры, на ее стоимости вы скорее проиграете, нежели выиграете - те же 20%.

Также выгода от перевода жилого в нежилое зависит от расположения самой квартиры. Если можно сделать выход на оживленную улицу, продать или сдать коммерческую недвижимость в аренду будет проще и выгоднее. Если квартира выходит окнами во двор или на тихую улицу, вряд ли она будет востребована в качестве объекта коммерческого назначения, в этом случае переводить ее в нежилой фонд нецелесообразно. Исключение составляют лишь квартиры на первых этажах в самом центре города, которые пользуются популярностью у небольших офисных арендаторов.

Однако даже самая ликвидная и востребованная нежилая недвижимость обычно экспонируется дольше, чем аналогичная по площади и расположению квартира, причем вне зависимости от того, продает ли ее собственник или желает сдать в аренду. Кроме того, квартиру можно выставлять на рынок сразу, как появится желание, а если понадобится перевести объект в нежилой фонд, придется собирать немало документов и тратить время на оформление и только потом переходить к поиску покупателей или арендаторов. Причем пока нежилое помещение будет простаивать в ожидании, собственнику придется оплачивать коммунальные платежи, которые выше по сравнению с квартирами: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество +27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового нежилого помещения будет на 2 - 2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.

Кроме того, собственники нежилых помещений платят налог на имущество, который, по данным специалистов, составляет 2,2% годовых от остаточной стоимости помещения. Возможно, уже в скором будущем ставка налога на жилье станет выше, но пока выгоднее владеть жилыми помещениями.

Но самый большой минус перевода квартиры в нежилой фонд - сама процедура перевода: она сложна, занимает немало времени и сил.

Сложности перевода
Перевод квартир в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом, согласно которому далеко не каждое жилье может получить статус коммерческого помещения.

Во-первых, в переводимой квартире никто не должен быть прописан, во-вторых, там должна быть возможность организации отдельного входа, изолированного от лестничных площадок и входной группы подъезда. А перевод в нежилое помещение квартир на втором этаже возможен только, если под ними находится коммерческая недвижимость. Причем где бы ни был расположен объект, если он куплен в ипотеку и находится в залоге у банка, перевести его в нежилой фонд будет невозможно.

Кроме того, необходимо, чтобы в квартире была открытая внутренняя планировка, чтобы помещение можно было переоборудовать под любые нужды - от магазина до салона красоты.

Если все эти условия выполняются, можно начинать процесс перевода. Основные этапы перевода жилого помещения в нежилое включают в себя:

· подготовку эскизного проекта;

· сбор технических условий;

· оформление земельной доли;

· разработку и согласование рабочего проекта;

· обследование несущих конструкций дома;

· непосредственно перевод;

· уведомление Госархстройконтроля о начале строительства;

· переоборудование и перепланировку объекта (строительные работы);

· ввод объекта в эксплуатацию;

· регистрацию права собственности на нежилое помещение в ФРС.

На первом этапе создается эскизный проект перевода квартиры в нежилое помещение. Эскизный проект должен включать в себя генплан, внутреннюю перепланировку помещения и единое решение фасада, утвержденное в Главархитектуре.
На следующем этапе производится сбор технических условий, что представляет собой получение в соответствующих инстанциях данных о состоянии тепло-, электро- и водоснабжения.
После этого собственник квартиры должен получить выписку из государственного кадастра объектов недвижимости на земельный участок для оформления земельной доли.
Далее разрабатывается рабочий проект. Проект должна готовить проектная организация, имеющая лицензию на осуществление соответствующей деятельности. После этого готовый проект сдается на согласование в Главархитектуру, МУП «Водоканал», тепловые сети, Комитет по транспорту, администрацию района и другие органы.
Важным этапом перевода жилого помещения в нежилое является обследование несущих конструкций дома. На данном этапе определяется, в каком состоянии находится дом, возможно ли в квартире устроить проемы в несущих стенах, каких размеров они должны быть.
После этого согласованный рабочий проект предоставляется в Главархитектуру города для получения экспертизы.
После получения положительной экспертизы необходимо обратиться в Комитет по жилищной политике при администрации города, предоставив туда:

· заявление о переводе помещения;

· правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

· технический паспорт жилого помещения;

· поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

· подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ Комитет по жилищной политике не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. Таким образом, данный этап заканчивается получением постановления о переводе жилого помещения в нежилое.
Только теперь собственник вправе начинать переустройство помещения, причем о начале стройки нужно уведомить Госархстройконтроль.
После завершения строительных работ объект необходимо ввести в эксплуатацию. Для этого специалисты Госархстройконтроля проверяют соответствие произведенных работ согласованному рабочему проекту и выдают заключение о готовности объекта к предъявлению приемочной комиссии. Далее необходимо обратиться в администрацию соответствующего района, которая и назначит приемочную комиссию. После этого приемочная комиссия и собственник подписывают акт приемки объекта.
Наконец, на последнем этапе необходимо зарегистрировать право собственности на нежилое помещение в Федеральной регистрационной службе.
Очевидно, что процедура перевода жилого помещения в нежилое длительная, в лучшем случае она займет 5 - 6 месяцев, но может затянуться более чем на год. Окончательные сроки зависят от целевого назначения будущего объекта (магазин, офис, салон красоты) и скорости проведения строительных работ при переустройстве помещения.

Перевод квартиры в нежилое помещение может оказаться довольно выгодной затеей, если просчитать возможную прибыль и учесть свою готовность заниматься переводом - тратить время и силы на сбор документов и реконструкцию помещений. Если недвижимость будет продаваться и деньги нужны довольно быстро, менять ее статус не стоит, ведь процесс перевода может затянуться.

Сдача недвижимости в аренду – выгодное предприятие. Не удивительно, что в последнее время на этот бизнес многие обращают внимание. Известно, что любой бизнес при разумном подходе принесет максимум прибыли. В этом плане вопрос «какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду?» весьма и весьма актуален.

Недвижимость для аренды

Известно, что аренда коммерческой недвижимости гораздо выгоднее жилой. Но какую именно коммерческую недвижимость сдавать в аренду выгоднее, об этом далее.

Офисы окупаются гораздо быстрее квартир. Но инвестирование в них затруднено многочисленными сложностями. В силу ограниченности спроса на коммерческую недвижимость вложенные средства могут простоять мертвым грузом несколько лет.
Тогда как приобретение квартиры в строящемся доме и продажа сразу после сдачи госкомиссии (на это обычно уходит 2-3 года) принесет прибыль в 20-30% в год.

Но еще выгоднее офисов сдача в аренду торговых площадей.

Кроме того, сдача в аренду офисных помещений – бизнес с высокими рисками. В то время как аренда жилой недвижимости – менее рисковое, т. е., более стабильное направление.

Спрос на офисные помещения, как и размер арендной платы, зависит от общеэкономического состояния в стране и уровня наполняемости офисного рынка. А вот спрос на рынке жилья, как и стоимость аренды жилых помещений, с кризисом в экономике, конечно, падают, но незначительно.

Кроме того, покупка коммерческой недвижимости – процедура довольно сложная.

С самого начала существует довольно большой риск приобретения неликвидного помещения. А неверное понимание оптимального предназначения помещения – еще один распространенный момент, где ошибка чревата большими убытками.

Да и с оформление документов на приобретенное имущество для последующей сдачи в аренду нередко возникают самые разные сложности.

Управлять коммерческой недвижимостью очень сложно, гораздо сложнее, чем жилой. Да и процесс поиска арендаторов может заметно подзатянуться.

К тому же у каждого их них свои требования к арендуемой площади: кому-то нужен капремонт по евростандартам, а кому-то достаточно того состояния, которое предлагается, но необходима перепланировка.

Подгонка помещения под диктуемые арендатором требования нередко обходится в копеечку. Поэтому многие владельцы коммерческой недвижимости вынуждены обращаться к помощи девелоперов, услуги которых формируют список дополнительных трат на содержание недвижимости.

Есть разница и в ремонте. Так, на ремонт жилых помещений требуются гораздо большие суммы, чем для нежилых. Что касается времени, то здесь практически всегда заметна разница отнюдь не в пользу квартир.

Но при этом сдавая в аренду жилые помещения, владелец может уйти от налогов, указав в договоре меньшую сумму. А вот при аренде офисов эта схема уже не действует.

Какую жилую недвижимость выгоднее сдавать в аренду?

Что касается жилой недвижимости, то здесь наиболее выгодными инвестициями в сфере арендного бизнеса считается покупка жилья на стадии строительства и продажи сразу после ввода в эксплуатацию. Впрочем, инвестиции в жилье – максимально надежный вид инвестиций. Их главный минус в низкой доходности и длительности окупаемости.

Эксперты в этой сфере подметили еще одну явную закономерность: чем дороже объект, тем меньше доход от аренды. Максимально доходные жилые площади в арендном бизнесе – из сегмента «эконом». Предложения в этом классе жилья пользуются наибольшим спросом. А это еще одно подтверждение того факта, что спрос на жилье эконом-класса будет всегда, а арендодатель всегда получит доход от сдачи в аренду такого жилья, конечно, при условии соответствия арендной платы рыночному уровню.

По сравнению с нежилой недвижимостью, аренда жилых помещений требует от инвестора меньших знаний, меньшего опыта и размера инвестиций. В этом плане аренда жилой недвижимости гораздо выгоднее, чем коммерческой.

Где сдача недвижимости приносит максимальную прибыль?

Рейтинг городов с минимальным сроком окупаемости квартир в России, как это ни удивительно, возглавляет Ярославль, Краснодар и Воронеж. При этом экспериментально выяснили, что прибыль от сдачи в аренду двухкомнатной квартиры за год в Ярославле составит около 300 тыс. рублей, 264 тыс. в Ярославле и 228 тыс. в Воронеже.

А вот Петербург в рейтинге окупаемости жилой недвижимости занял средние позиции. Москва – предпоследнюю строчку, как и Курск. На последнем месте только Брянск, где средний срок окупаемости жилья от сдачи в аренду составляет 22 года.

Как выгодно сдать квартиру в аренду?

Отвечая на вопрос «какую недвижимость выгоднее всего сдавать в аренду?», хотелось бы заметить, что прибыль арендодателя напрямую зависит не только от типа площади и ее места расположения, но и от ее предварительной подготовки.

Для того чтобы повысить стоимость аренды жилья, его нужно как следует подготовить к встрече с потенциальным арендатором.

Первый способ – косметический ремонт . Естественно, он требует затрат, но очень быстро окупится, повысив общую ликвидность жилья. В первую очередь замените старые коммуникации и сантехнику. Напольное покрытие и покрытие стен подойдут самые экономные, желательно традиционных цветов.

Генеральная уборка перед показом квартиры потенциальному арендодателю – еще один хороший способ повысить ликвидность жилья.

Оборудованная кухня – весомый аргумент . И чем она уютнее, тем лучше. Главное не забыть о наличии достаточного свободного пространства даже на минимуме квадратных метров.

Наличие необходимой домашней бытовой техники – стиральная машинка, микроволновка, бойлер (при необходимости), холодильник, телевизор – существенно повысит шансы сдать квартиру дороже.

Оборудованная ванная комната (с наличием удобного в пользовании смесителя, мойки, полочек, веревок для сушки белья, ведра для мусора и пр.) вероятнее склонит выбор потенциальных арендаторов в вашу сторону.

Дополнительное освещение в подъезде и около при осмотре сдающейся в аренду квартиры, а также приятный запах в самом помещении вызовет у будущих жильцов положительные эмоции. Желаем вам извлечь максимальную выгоду из сдачи жилья в аренду и найти приятных жильцов!

Возведение огромного количества офисных зданий, бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов привело к перенасыщению рынка аренды коммерческих площадей. Последовавший затем экономический спад принес с собой приостановку строительства многих объектов, затруднения в реализации уже готовых объектов коммерческой недвижимости, трудности с поиском дополнительных денежных средств, которые необходимы для завершения начатого строительства.

Ожидание потенциальными покупателями падения цен на объекты недвижимости, снижение спроса на фоне существенного роста предложений привело к стагнации на рынке продаж коммерческих объектов в Москве. Так насколько выгодна сейчас покупка готового арендного бизнеса в Москве ?

Арендный бизнес – только на первый взгляд легкий, не требующий ежедневной постоянной занятости способ зарабатывать деньги. Сайты агентств недвижимости и компаний-застройщиков пестрят самыми заманчивыми предложениями, убеждая потенциальных приобретателей коммерческой недвижимости в ее инвестиционной надежности и высокой прибыльности.

Все же любой инвестор, прежде чем вложить свои деньги в тот или иной проект, сначала просчитает его доходность. А для этого ему понадобится:

• анализ рынка площадей и стоимости квадратного метра группы аналогичных объектов;
• анализ технического и юридического состояния выбранной группы объектов;
• расчет денежных потоков, которые могут приносить выбранные объекты в ближайшие 2-3 года;
• сроки окупаемости объектов;
• разработка концепции продвижения аренды или дальнейшей продажи объекта.

Купить арендный бизнес в Москве сейчас легко, но что выбрать из огромного количества предложений? Доходность различных объектов зависит от их типа, месторасположения и заполняемости. Для простоты разделим коммерческую недвижимость на офисную, торговую и промышленно-складскую. Понятно, что востребованность таких площадей различна, как и стоимость аренды одного квадратного метра.

Дешевле всего один квадратный метр складского помещения, однако до сих пор в Москве наблюдается дефицит качественных складских помещений, особенно категорийных логистических центров, отвечающих всем самым современным требованиям и расположенных в районе крупных транспортных развязок на подъездах к Москве. Как правило, такие объекты всегда заполнены качественными постоянными арендаторами и собственник не испытывает проблем с их поисками.

Офисные комплексы и бизнес-центры, казалось бы, должны приносить немалый и стабильный доход, так как средняя стоимость квадратного метра в зависимости от класса (А, В, С) вполне способна обеспечить нужный уровень доходности. Однако из-за перенасыщения рынка аренды офисных помещений, заполняемость их не так высока, как хотелось бы. Поэтому управляющие компании или собственники таких комплексов вынуждены довольно большую часть денежных средств направлять на рекламно-маркетинговые мероприятия с целью привлечения в бизнес-центры арендаторов, что совсем непросто, поскольку современные компании предъявляют довольно высокие требования к местоположению, состоянию, коммуникациям и другим характеристикам офисных помещений.

Наиболее выгодным вложением может показаться покупка торговых помещений. Несмотря на высокую стоимость аренды, торгово-развлекательные комплексы продолжают активно строиться и наполняться арендаторами продуктовых и промтоварных групп товаров. Однако в управлении торговыми помещениями есть свои подводные камни, наличие которых необходимо учитывать при оценке доходности арендного бизнеса.

В любом случае, инвестор, выбирая готовый арендный бизнес в Москве , должен помнить, что в дальнейшем, если он хочет эффективно использовать купленные площади, ему придется либо самому овладевать навыками управления новоприобретенной коммерческой недвижимостью, либо нанять профессиональную управляющую компанию, предоставляющую качественные услуги в дальнейшей эксплуатации объекта и поддержании его доходности на оптимальном уровне.

Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры. Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Компания «НДВ-Недвижимость»:

. при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры;

Зарабатывать на сдаче жилья в аренду выгодно тем, кто получил квартиру в наследство или в подарок, но если речь идет об инвестиционной покупке, то о жилой недвижимости лучше забыть. Вложения в квартиру будут окупаться долгие годы. Другое дело - офисные помещения.

Для наглядности эксперты компании привели следующие расчеты:

Стандартная стоимость обычной «однушки» в спальном районе (на рынке вторичной недвижимости) составляет 5,5 - 6 млн рублей, а адекватная арендная ставка составляет примерно 27 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может растянуться на 19 лет.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова привела несколько наглядных примеров с офисными помещениями. К примеру, офис в бизнес-парке «Дорохoff» площадью 65 кв. м и стоимостью 7,35 млн рублей с учетом индексации арендной ставки полностью окупится через 6,5 лет (нынешняя арендная ставка: 13,5 тыс. руб. кв.м / год). А если купить офис в бизнес-парке «Атмосфера» (ст.м. Менделеевская) площадью 119,8 кв.м за 285,5 млн рублей, то «отбить» вложения можно будет через 7,5 лет (при арендной ставке 24 тыс. руб. кв.м / год, с учетом индексации). Столько же - 7,5 лет - окупается и более дорогая недвижимость: например, торговое помещение за 50 млн рублей и площадью 80 кв. м, расположенное недалеко от метро Новокосино.

Судя по приведенным выше подсчетам, получается, что покупать коммерческую недвижимость в 3 раза выгоднее для арендного бизнеса, чем жилую. Посмотрим, что об этом говорят другие участники рынка.

ПРОВЕРЕНО

Офисы действительно окупаются быстрее квартир, но разница все же составляет не 3 раза, а 1,5 - 2 раза.

Управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых и руководитель отдела аренды компании Delta Estate Станислав Титоренко полагают, что инвестиции в офис окупаются все же н в 3 раза, а в 1,5 - 2 раза быстрее.

«Дело в том, что с квартирами срок окупаемости можно существенно сократить, продав купленную на ранней стадии строительства новостройку сразу после сдачи дома госкомиссии (как правило, это 2 - 3 года с доходностью 20 - 30% в год), - пояснил Антон Белых. - С коммерческими площадями дело обстоит сложнее, так как спрос на них ограничен, поэтому продажа может занять больше времени, если, конечно, речь не идет про особо ликвидные места и площади. Но это если рассматривать инвестиционный цикл строительства. Что же касается арендного бизнеса, то здесь сроки окупаемости торговых и офисных помещений однозначно выше».

Выгоднее офисов торговые объекты

«К примеру, срок окупаемости двухкомнатной квартиры составляет примерно 14-16 лет, а торгового помещения в хорошем месте - 6-7 лет, а офисного - 8-9 лет», - уточнил Антон Белых. С этим согласна и директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина , добавляя, что из торговой недвижимости нужно ориентироваться на стрит-ритейл. «Если рентная квартира приносит в среднем 4 - 5 % годовых и окупается за 18 лет, то ликвидные объекты стрит-ритейла дают 10 % годовых со сроком окупаемости 9-11 лет».

Офисы в спальных районах окупаются не быстрее жилья в этих же районах

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский также подтвердил, что срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в центральной части Москвы, будет меньше, чем в жилую недвижимость. Однако отметил и некоторые исключения. «Для спальных районов на окраине Москвы это не характерно, - пояснил специалист. - Здесь период окупаемости примерно одинаковый».

В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб., а арендная плата - 360 тыс. руб. в год. «Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым - около 19 лет», - пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.

Офисная аренда - высокорисковый бизнес, тогда как с жильем все более стабильно. Поэтому доходность того и другого соизмеримы

В рамках опроса прозвучало и несколько иное мнение. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин считает, что доходность жилого помещения и офиса соизмерима, так как при более высоких арендных ставках на офисные помещения срок окупаемости жилья в меньшей степени зависит от общеэкономической ситуации. «Арендные ставки на офисы в большей степени подвержены снижению в период экономических спадов и падения уровня заполняемости офисных помещений, - пояснил эксперт. - В то же время стоимость арены жилья если и снижается, то в меньшей степени, а уровень спроса даже в кризисные годы остается высоким, помимо этого рынок аренды квартир более понятен для частных инвесторов».

Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников также добавляет: «Это и риск приобретения изначально неликвидного помещения, и риск неверного определения оптимального назначения, и сложности с оформлением документов, - пояснил специалист. - Кроме того, текущее управление коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, а сам процесс поиска арендаторов дольше. К тому же нередко для новых арендаторов недостаточно сделать просто косметический ремонт: например, приходится вносить те или иные изменения в планировку, что также увеличивает затраты на содержание помещения. В силу этих причин многие частные инвесторы нанимают управляющие компании либо сами начинают заниматься управлением недвижимостью на профессиональной основе».

Расходы на налоги по коммерческой выше

Руководитель отдела маркетинга компании SEZAR Group Елена Карпова также напомнила, что нельзя не учитывать тот факт, что затраты на ремонт жилых и нежилых помещений несопоставимы. Во втором случае они на порядок ниже, что позволяет значительно сэкономить. Но при этом, сдавая в аренду квартиру, владельцы имеют реальную возможность уйти от налогов. «Можно указать в договоре меньшую сумму, - пояснила эксперт. - Но с офисами такой трюк не пройдет, и арендодателям все равно придется платить подоходный налог».

В жилье доходней всего экономкласс

Хотя, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова особо обратила внимание на тот факт, что чем выше сумма вложенных в жилье средств, тем ниже будет его доходность от аренды.

«Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность, инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств, - отмечает Мария Жукова. - Аренда жилья в столице будет актуальна и в будущем. Кроме того, экономкласс является наиболее востребованным сегментом, в котором арендаторы ведут поиск сдающейся квартиры. Это говорит о том, что спрос на подобную жилплощадь будет всегда, и собственник всегда будет получать с нее доход при установлении соответствующей рынку арендной платы».

ВЫВОДЫ

И тут мы подходим к самому главному вопросу: выгодно ли при таких условиях частным инвесторам покупать коммерческое жилье с целью сдавать его в аренду?

Да, выгодно, но для этого нужно гораздо больше средств и знаний рынка, нежели для покупки большинства квартир. То есть по сути, это разные классы инвесторов - те, кто может себе позволить вложиться в коммерческую недвижимость, да еще и грамотно, и те, у кого хватает средств на еще одно жилье, а знаний и опыта на рынке может вообще не быть.

По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук , минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого помещения в Москве колеблется в районе 1 млн долларов. Есть и вероятность найти помещение за 300 - 500 тыс. долларов, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий, а также отличное знание рынка.

При таких цифрах, неудивительно, что основной поток частных инвесторов в Москве все-таки рассматривает инвестиции в жилье, так как минимальный объем вложений здесь очевидно ниже, чем в коммерческом сегменте. В принципе можно купить приличную квартиру за 200-250 тыс. долларов, а на ранней стадии строительства - еще дешевле. Хотя эксперт полагает, что окупаемость квартир в определенных районах может быть выше, чем коммерческих площадей, но тогда и стоимость такого жилья будет изначально более высокой.

Мария Лукина