Dohodkovni pristop. Dohodkovni pristop k vrednotenju nepremičnin in podjetij. Uporaba dohodkovnega pristopa

Dohodkovni pristop je celotna kombinacija metod za ocenjevanje vrednosti nepremičnine, premoženja organizacije in samega podjetja, pri kateri se vrednost določi s pretvorbo ekonomskih koristi, ki se pričakujejo v prihodnosti. Teoretične osnove Ta pristop je precej prepričljiv. Vrednost naložbe je trenutna vrednost prihodnjih koristi, diskontirana po stopnji donosa, ki odraža tveganost naložbe.

To je razumno in primerno za vsako obstoječe podjetje, ki se uporablja za proizvodnjo in prodajo premoženja, kot tudi za njegovo poslovanje, pod pogojem ustvarjanja pozitivnih dobičkov. Velikost tveganja naložbe v podjetje, ki se vrednoti, je prikazana z diskontno stopnjo. V ekonomskem smislu ima to vlogo zdaj stopnja donosa, ki jo vlagatelji zahtevajo od vloženega kapitala v primerljive naložbene objekte glede na stopnjo tveganja, ali pa je to stopnja donosa alternativnih naložbenih možnosti s primerljivimi tveganji v času ocene. .

Posebnosti

Uporaba dohodkovnega pristopa v praksi se izkaže za precej težavno, saj je treba ovrednotiti vsako pomembno determinanto vrednosti - stopnjo donosa in dobiček. Če se s temi metodami ocenjuje podjetje, je treba opraviti temeljito analizo vseh njihovih ključnih elementov, vključno s stroški, prometom podjetja, ki neposredno vplivajo na dobiček, stroške in tveganja, ki jih ustvarja vsak posamezen element. .

Uporablja se precej pogosto. Na primer, če govorimo o o prevzemu ali združitvi se ta metoda uporablja veliko pogosteje kot nabavna ali tržna metoda. Kupčeva kapitalska naložba je zdaj izvedena s pričakovanjem, da bodo v prihodnosti prejeti neto denarni tokovi, ki jih ni mogoče imenovati zajamčenih, saj so zanje značilna določena tveganja. Dohodkovni pristop nam omogoča, da ocenimo te ključne dejavnike vrednosti, medtem ko tržni pristop običajno zahteva razmerje med ceno in dobičkom ali kak drug podoben večkratnik dobička za retrospektivno obdobje, ne da bi upošteval prihodnost.

Tržni večkratniki so običajno nezanesljivi in ​​ne zagotavljajo enake stopnje strogosti, kot jo je mogoče doseči z uporabo dohodkovnega pristopa s projekcijami prihodnjih zaslužkov in diskontnimi stopnjami. Na primer, razmerje med ceno in dobičkom, ki se uporablja za leto, ne odraža dovolj pričakovanih sprememb v prihodnjih letih. Pravi nudijo priložnost za prikaz splošnih preferenc vlagateljev in jih pogosto navajajo prodajalci ali industrijski viri.

Uporaba

Informacije o proračunu podjetja potrebujejo tudi analizo in zaščito, kar sili spremembe in razvoj finančnih posledic izdelanega načrta, napovedi in osnovnih predlogov. Dohodkovni pristop k vrednotenju podjetij meri vse predpostavke, ki se nanašajo na to, ali določene koristi prevzema izhajajo iz povečanih prihodkov, zmanjšanja stroškov, izboljšav procesov ali nižjih kapitalskih izdatkov. S tem pristopom lahko merite in razpravljate o vsem tem. Poleg tega se lahko uporablja za določitev časovnega razporeda pričakovanih koristi in tudi za prikaz procesa zmanjševanja vrednosti podjetja, ko se koristi selijo v bolj oddaljeno prihodnost.

Uporaba dohodkovnega pristopa nudi kupcem in prodajalcem sredstvo za izračun poštene tržne vrednosti podjetja, pa tudi njegove naložbene vrednosti za enega ali več strateških kupcev. Če je to razlikovanje jasno prikazano, lahko prodajalci in kupci zlahka prepoznajo prednosti sinergij in sprejmejo informirane odločitve.

Kdaj uporabiti dohodkovni pristop Pri vrednotenju podjetja je treba upoštevati, da je izračunana vrednost sestavljena iz vrednosti vsega premoženja, ki se uporablja v procesu neposredne dejavnosti. Znotraj uporabljenega pristopa obstaja več metod ocenjevanja, ki so najbolj zanimive. Zlasti se uporabljajo naslednje metode dohodkovnega pristopa: kapitalizacija in diskontiranje denarni tokovi. Lahko si jih ogledate podrobneje.

Metode

Uporaba metode kapitalizacije denarnega toka Skupni stroški podjetje zaznamo glede na denarne tokove, ki jih ustvarja premoženjski potencial podjetja. poslovanja oziroma podjetja kot celote je razlika med vsemi prilivi in ​​odlivi finančnih sredstev za določeno obračunsko obdobje. Običajno se za izračun uporablja obdobje enega leta. Tehnika je pretvoriti reprezentativno raven pričakovanega denarnega toka v sedanjo vrednost tako, da se skupni znesek toka deli s predpostavljeno stopnjo kapitalizacije. V tem primeru je primeren tok dohodka z določenimi prilagoditvami.

Če želite uporabiti običajno metodo izračuna denarnih tokov, uporabite dodatek čisti dobiček(izračunano po obdavčitvi) nedenarnih odhodkov za določitev zneska absolutnega denarnega toka za kapitalizacijo. Ta način izračuna se lahko šteje za bolj poenostavljenega v primerjavi z izračunom prostega denarnega toka, ki poleg tega upošteva potrebne kapitalske naložbe in potrebo po dopolnitvi obratnega kapitala.

Diskontiranje denarnega toka

Ta metoda v osnovi temelji samo na pričakovanih denarnih tokovih, ki jih ustvari podjetje samo. Njegova značilna razlika je v tem, da je za izračun definicije reprezentativne ravni denarnega toka potrebna ocena vrednosti. Ta metoda je najbolj razširjena v razvitih državah, saj je z njo mogoče upoštevati vse razvojne možnosti. Denarni tok v splošni pogled je enak vsoti in amortizaciji, ob odštetju povečanja čistega obratnega kapitala in kapitalskih naložb.

Za uporabo metode diskontiranih denarnih tokov obstajajo naslednji pogoji:

• obstaja razlog za domnevo, da se bodo prihodnje ravni finančnih tokov razlikovale od sedanjih, to je, da govorimo o podjetju v razvoju;
• obstajajo možnosti za razumno oceno prihodnjih denarnih tokov iz uporabe poslovanja oz.
• objekt je v fazi gradnje, v celoti ali delno;
• Podjetje je velik večnamenski komercialni objekt.

Dohodkovni pristop k vrednotenju nepremičnin z metodo diskontiranih denarnih tokov je najboljši, vendar je njegova uporaba zelo delovno intenzivna. Obstajajo ocene, ki jih brez uporabe te metode ni mogoče narediti. Med njimi je razvoj investicijskega projekta z njegovo kasnejšo oceno.

Prednosti metode diskontiranja

Če pri vrednotenju nepremičnin ali podjetij z metodo diskontiranja izvajate dohodkovni pristop, lahko prepoznate nekaj večjih prednosti. Najprej govorimo o dejstvu, da bodoči dobički podjetja neposredno upoštevajo le pričakovane tekoče stroške izdelave izdelkov z njihovo kasnejšo prodajo, prihodnje kapitalske naložbe, povezane z vzdrževanjem in širitvijo proizvodnih ali trgovskih zmogljivosti, pa se odražajo v napoved dobička le posredno prek njihove trenutne amortizacije.

Pomembne točke

Ocena predmeta z uporabo dohodkovnega pristopa, kadar manjka dobiček ali izguba kot indikator naložbenih izračunov, se izvede s prilagoditvijo na dejstvo, da dobiček služi kot računovodski poročevalski kazalnik in je zato predmet precejšnjih manipulacij v Postopek.

Metoda diskontiranih denarnih tokov vključuje tri skupine modelov:

Če se uporablja dohodkovni pristop v skladu z modelom diskontiranja dividend, se kot dokazilo o denarnem toku uporabi vrednost izplačila delnice. Kljub temu, da se model v tuji praksi pogosto uporablja za določanje in ocenjevanje vrednosti premoženja podjetja, ima številne pomanjkljivosti. V modelih z zadržanim dobičkom ni stopnje računovodstva. Obstajajo razlike v dividendnih politikah ne samo posameznih podjetij, ampak tudi med državami kot celoto. Te metode ni mogoče uporabiti v podjetjih, ki nimajo dobička. Ta model je najprimernejši za izračun vrednosti manjšinskih delnic.

Model preostalega dohodka

Dohodkovni pristop k vrednotenju z modelom rezidualnega pristopa predpostavlja, da se bo kot indikator denarnega toka uporabil znesek preostalega dohodka, to je razlika med dejanskim dobičkom in zneskom dobička, ki so ga napovedali delničarji v času nakup samega podjetja ali njegovih delnic. Če je bila vrednost podjetja izračunana na podlagi predpostavk, skladnih s tem modelom, potem bo enaka vsoti s sedanjo vrednostjo pričakovanega zneska dohodka, ki ostane po tem. Ta model kaže veliko občutljivost na kakovost podatkov, predstavljenih v računovodskih izkazih. Za ruske razmere je ustreznost takšnih informacij predmet velikih dvomov.

Korist za delničarje

Seveda lahko delničarji ali delničarji podjetja, ki ima določeno zgodovino, pa tudi dejstva o izplačilu dividend, uporabijo model diskontiranja za izračun vrednosti lastnega podjetja. Situacija je taka, da so delničarji podjetij v tem sektorju redko manjšinski, zato je zanje najprimernejša uporaba dohodkovnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin in poslovanja preko modela diskontiranih prostih denarnih tokov. V tem sistemu so ključni prosti denarni tokovi z diskontnimi stopnjami oziroma pričakovani donosi na vloženi kapital. Večina velik problem pri uporabi tega modela je natančnost napovedi prostega finančnega toka, pa tudi ustrezna določitev diskontne stopnje.

Če uporabimo dohodkovni pristop, katerega definicija je bila navedena zgoraj, se pri uporabi metode diskontiranih denarnih tokov kot dohodek upoštevajo predvideni finančni tokovi, ki jih je mogoče umakniti iz obtoka po zahtevanem ponovnem vlaganju dela denarnega dobička. pričakovano od podjetja. Kot kazalnik denarni tokovi niso odvisni od računovodskega sistema, ki ga uporablja podjetje, in njegove politike amortizacije. Ob tem je treba upoštevati morebitna denarna gibanja - prilive in odlive. Ocena finančnega pomena diskontiranja sredstev se izkaže za takšno, da se ta zaradi teh procesov zmanjšajo za zneske, ki bi bili vlagatelju na voljo do prejema določenega denarnega toka, če bi ne vlaga svojih sredstev v ta posel trenutno, temveč v kakšno drugo naložbeno sredstvo javno dostopne narave, na primer v tržni vrednostni papir ali bančni depozit.

Dodatne tehnike

Dohodkovni pristop, katerega primer je bil opisan prej, v Zadnje čase Metoda ocenjevanja, ki se vedno manj uporablja, je zdaj najbolj razširjena. Uporablja se za vrednotenje vseh vrst sredstev in temelji na ideji, da se lahko vsako sredstvo, ki ima enake osnovne značilnosti kot opcije, ovrednoti kot opcija. Vklopljeno ta trenutek zavračanje dohodkovnega pristopa se najpogosteje izvaja v korist modela določanja cen opcij (oziroma modela Black-Scholes).

Takšen sistem, če se uporablja, omogoča oceno skupnih stroškov pravičnost podjetje ali podjetje, ko posluje z velikimi izgubami. Ta model naj bi dodatno pojasnil, zakaj vrednost lastniškega kapitala podjetja ni enaka nič, tudi če vrednost celotnega podjetja pade pod raven nominalnega zneska dolga. Toda tudi ob upoštevanju te prednosti je mogoče ugotoviti, da je Black-Scholesov model za ocenjevanje vrednosti ruskih podjetij trenutno vse bolj teoretične narave. Glavna težava, zaradi katere tega modela ni mogoče uporabiti pri domačih podjetjih, je pomanjkanje nekaterih dejanskih podatkov o parametrih modela, ki so izjemno potrebni.

zaključki

Dohodkovni pristop k vrednotenju podjetij in nepremičnin je postal veliko manj pogost in to se dogaja iz več razlogov. To zlasti zadeva pomanjkljivosti, ki otežujejo uporabo na potrošniškem trgu. Najprej je treba opozoriti, kako težko je napovedovati prihodnje stroške storitev in izdelkov, materialov in surovin ter nabora drugih kazalnikov stroškov. Hkrati lahko govorimo o določeni subjektivnosti strokovnih ocen. Poleg tega je težava nizko razkritje informacij o ruskih podjetjih, vendar je to potrebno za izvedbo kompetentnih izračunov in pripravo modela Black-Scholes. To je v veliki meri posledica nizkega kultura podjetja taka podjetja.

Pretežno število delnic, vključno z velikimi paketi delnic, je skoncentrirano v rokah ozkega kroga oseb, delež malih lastnikov, katerih delež je zelo majhen, v odobrenem kapitalu je zanemarljiv. Izkazalo se je, da veliko podjetij preprosto ne zanima razkritje kakršnih koli informacij. Zato izračun po dohodkovnem pristopu postane opazno bolj zapleten v zvezi z večino panog in podjetij v Rusiji. V drugih pogojih deluje najboljši način, ki dokazuje vse svoje prednosti in zanesljivost.

Dohodkovni pristop je najpogostejša metoda ocenjevanja vrednosti podjetja, saj se uporablja pri odločanju o vlaganju v podjetje. Vsak vlagatelj, ki želi vložiti svoj denar v podjetje, upa, da bo v prihodnosti prejel dohodek, ki bi povrnil vse njegove naložbe in ustvaril dobiček.

"Dohodkovni pristop je niz metod za ocenjevanje vrednosti predmeta vrednotenja, ki temelji na določanju pričakovanega dohodka od predmeta vrednotenja."

Ta pristop temelji na izračunu vrednosti podjetja s projekcijo prihodnjih dobičkov do datuma vrednotenja. Ta pristop se uporablja, ko je mogoče natančno predvideti prihodnji dobiček podjetja.

Glavni metodi dohodkovnega pristopa vključujeta metodo kapitalizacije dohodka in metodo diskontiranih denarnih tokov.

Metoda kapitalizacije denarnega dohodka se najpogosteje uporablja za vrednotenje podjetij, ki so uspela akumulirati sredstva, imajo stabilno proizvodnjo in so v fazi zrelosti. Ta metoda omogoča "oceno vrednosti podjetja na podlagi kapitalizacije dohodka za prvo napovedano obdobje ob predpostavki, da bo znesek dohodka enak v naslednjih napovedanih letih."

Pri metodi kapitalizacije dohodka je treba določiti prihodnje denarne tokove oziroma prihodnje povprečne dobičke, ki jih bo podjetje prejelo.

Ta metoda je precej preprosta v primerjavi z metodami diskontiranja, saj vrednotenje ne zahteva dolgoročne napovedi prihodkov, vendar je uporaba te metode omejena s številom stabilnih podjetij, ki so v fazi zrelosti.

Tako je glavni dejavnik, ki določa možnost uporabe te metode, prisotnost stabilnega dohodka zadevnega podjetja. Ločimo lahko naslednje stopnje metode kapitalizacije dohodka (Sharipo, 1989):

– utemeljitev stabilnosti ustvarjanja dohodka;

Ali so prihodki stabilni ali ne, lahko ugotovite na podlagi analize računovodskih izkazov podjetja.

– določitev višine usredstvenega dohodka;

Znesek dohodka, ki bo kapitaliziran, se lahko izračuna kot predvideni dohodek za eno leto po datumu vrednotenja ali kot povprečje dohodka v več letih.

– izračun stopnje kapitalizacije;

Stopnja kapitalizacije za podjetje je izpeljana iz diskontne stopnje z odštevanjem pričakovane povprečne letne stopnje rasti dobička ali denarnega toka. To pomeni, da je stopnja kapitalizacije običajno nižja od diskontne stopnje.

– kapitalizacija dohodka;

– končne spremembe.

V praksi se metoda kapitalizacije dohodka redko uporablja zaradi tržnih nihanj in nestanovitnosti dohodka večine podjetij.

Podjetja pogosteje uporabljajo metodo diskontiranih denarnih tokov za oceno svoje vrednosti. To je zato, ker ta metoda temelji na dejstvu, da se denarni tokovi spreminjajo vsako leto. Tako metoda diskontiranih denarnih tokov temelji na napovedi prihodnjih denarnih tokov danega podjetja, ki so diskontirani z diskontno stopnjo, ki je funkcija tveganja pričakovanih denarnih tokov (Gordon, 1962). Izračun vrednosti podjetja z uporabo diskontiranih denarnih tokov se izvede po naslednji formuli:

kjer je: PV – trenutna vrednost podjetja;

CF – denarni tok;

FV je vrednost sredstev v obdobju po napovedi;

R – diskontna stopnja;

n – število let napovedi.

Metoda diskontiranih denarnih tokov se najpogosteje uporablja za podjetja, ki so v fazi rasti ali razvoja, tj. Gre za relativno mlada podjetja. V takih podjetjih se pričakuje, da se bodo prihodnji denarni tokovi bistveno razlikovali od sedanjih ali pa jih želi podjetje realizirati. investicijski projekt, kar bo pomembno vplivalo na prihodnje denarne tokove.

Faze ocenjevanja vrednosti podjetja z uporabo diskontiranih denarnih tokov so naslednje:

a) zbiranje potrebnih informacij;

Izračun vrednosti podjetja zahteva informacije iz bilance stanja podjetja, izkaza poslovnega izida, izkaza denarnih tokov in drugih tržnih kazalnikov.

b) izbira modela denarnega toka;

Denarni tok je razlika med denarnimi prilivi in ​​odlivi podjetja. Obstajata dva glavna modela denarnega toka - denarni tok lastniškega kapitala in denarni tok celotnega vloženega kapitala.

c) določitev trajanja predvidenega obdobja;

Trajanje predvidenega obdobja se določi glede na pričakovano rast glavnih kazalnikov podjetja in razvojne načrte podjetja, ki jih je sprejelo vodstvo. Najpogosteje se kot obdobje napovedi vzame število let, po katerih bo podjetje lahko doseglo konstantno stopnjo rasti denarnega toka.

d) izvajanje analize kosmatih prihodkov in odhodkov za nazaj ter njihove napovedi;

Pri napovedovanju bruto prihodkov in odhodkov podjetja lahko uporabimo dve metodi: agregirani in podrobni pristop. Konsolidirani pristop temelji na napovedi prihodkov, ki je izračunana ob upoštevanju njihove stopnje rasti v preteklih letih. Pri izračunu predvidene vrednosti odhodkov ta pristop pomeni, da se bodo variabilni stroški povečevali sorazmerno z rastjo prihodkov. Podroben pristop temelji na preučevanju velike količine informacij. Za izračun bruto prihodkov so torej potrebni podatki o obsegu prodaje izdelkov iz preteklih let, trenutne in napovedane cene izdelkov ter specialistične napovedi glede sprememb gospodarskih razmer. Za izračun stroškov ta pristop določa stroške proizvodnje po stroškovnih elementih.

e) izračun denarnega toka za vsako leto predvidenega obdobja;

Obstajata dve metodi za izračun denarnega toka. Prva metoda je posredna metoda, ki se izvaja z analizo denarnih tokov na področjih dejavnosti podjetja. Ta metoda temelji na pripravi proračuna denarnega toka in nadaljnjem izračunu denarnega toka. Druga metoda je neposredna metoda, namenjena analizi denarnih tokov po postavkah prihodkov in odhodkov, tj. temelji na pregledu bilance stanja podjetja in nato izračunavanju denarnega toka od tam.

f) določitev diskontne stopnje;

Pri izračunu diskontne stopnje se upoštevajo naslednji dejavniki: prisotnost različnih virov pritegnjenega kapitala, spremembe vrednosti denarja skozi čas in možna tveganja. Na podlagi izbranega modela denarnega toka podjetje določi diskontno stopnjo: za lastniški denarni tok je to kumulativni model obrestne mere ali CAPM (capital asset pricing model), za denarni tok vloženega kapitala pa tehtani povprečni strošek kapitalski model (WACC).

g) izračun sedanje vrednosti bodočih denarnih tokov in vrednosti podjetja v obdobju po napovedi ter njihove skupne vrednosti;

Obdobje po napovedi je preostala življenjska doba podjetja, v kateri se pričakuje povprečna stabilna stopnja rasti denarnih tokov. Za izračun vrednosti podjetja v obdobju po napovedi se izračunajo stroški reverzije. Reverzija je dohodek od morebitne nadaljnje prodaje podjetja ob koncu predvidenega obdobja. Obstaja več načinov za izračun reverzije, odvisno od tega, kakšne razvojne možnosti ima podjetje v prihodnosti. Na voljo so naslednje metode izračuna vračila: metoda likvidacijske vrednosti, metoda čiste vrednosti sredstev, metoda ocenjene prodaje in Gordonov model.

h) končne spremembe.

Metoda diskontiranih denarnih tokov omogoča pridobitev tržne vrednosti podjetja, iz katere je razvidno, kako perspektivno je podjetje. Zato je ta metoda najbolj privlačna metoda vrednotenja za vlagatelje, ki želijo svoja sredstva vložiti v donosno, razvijajoče se in perspektivno podjetje.

Uporaba dohodkovnega pristopa za izračun vrednosti podjetja ima tako prednosti kot slabosti. Prednosti dohodkovnega pristopa vključujejo:

– ta pristop upošteva prihodnje spremembe prihodkov in odhodkov podjetja. Tako kaže na dobičkonosnost podjetja, ki posledično zadovoljuje interese lastnikov, ki želijo prejeti dividende;

– uporaba tega pristopa pomaga pri odločanju o vlaganju v podjetje, to pomeni, da ta pristop upošteva interese potencialnih investitorjev;

– ta pristop upošteva razvojne možnosti podjetja.

Glavne slabosti tega pristopa so naslednje:

– težave pri napovedovanju dolgoročnih tokov prihodkov in odhodkov, saj je gospodarstvo nestabilno. Posledično se verjetnost napačne napovedi poveča s podaljševanjem obdobja napovedi;

– zapletenost izračuna kapitalizacije in diskontnih stopenj, saj obstajajo različne načine njihovi izračuni;

– obstoj tveganj, ki lahko pomembno vplivajo na načrtovane prihodke;

– možnost neskladja med realnimi prihodki podjetja in tistimi, ki jih prikazujejo v računovodskih izkazih.

Posledično lahko rečemo, da ima dohodkovni pristop svoje prednosti in slabosti, danes pa se v praksi pogosto uporablja pri ocenjevanju vrednosti podjetja.

Dohodkovni pristop je v nasprotju s primerjalnim in stroškovnim pristopom namenjen pridobivanju podatkov o nepremičnini z vidika investitorja. V tem primeru se premoženje šteje le kot vir dohodka. Slabosti tega pristopa vključujejo izdelavo vseh izračunov na podlagi podatkov napovedi in predhodnih strokovnih mnenj.

Ekonomska vsebina dohodkovnega pristopa

Dohodkovni pristop vključuje pretvorbo prihodnjih tokov dohodka v njihovo sedanjo vrednost. Splošni algoritem izračuna pri uporabi pristopa vrednotenja dohodka vključuje izvedbo petih operacij (slika 1.3.6):

1. Opredelitev prihodnji bruto dohodek. Cenilec na podlagi podatkov iz letnih bilanc prihodkov in odhodkov podjetja za zadnja 3 leta.

določa bruto dohodek. To določa:

· potencialni bruto dohodek, to je dohodek, ki ga lahko objekt prinese v enem letu ob polni zasedenosti prostora pred upoštevanjem obratovalnih stroškov. Tako potencialni bruto dohodek predstavlja pričakovani skupni znesek od glavne dejavnosti na nepremičnini, ki se ocenjuje;

· dejanski bruto dohodek na podlagi potencialnega bruto dohodka, od katerega se odštejejo izgube pri izterjavi plačil in dodajo dodatni dohodki od premoženja (npr. podjetniško dejavnost na nepremičnini ali znotraj nje).

riž. 1.3.6 Algoritem za izračun dohodkovne metode vrednotenja nepremičnin

Na primer, če se ocenijo stroški hotela, bo dohodek lastnika sestavljen iz stroškov: sob, restavracijskih storitev, storitev čiščenja in pranja perila, najemnine za nameščene kioske in trgovine. Cenilec mora upoštevati razvojni potencial podjetnika in ga odraziti v svojem poročilu. Kupec mora vedeti, da lahko poveča svoj dohodek za boljše upravljanje, organizacija finančnega nadzora, vključitev novih proizvodnih zmogljivosti in drugi dejavniki. Dodatne lastnosti ustvarjanje dohodka običajno upoštevajo deležniki v procesu ocenjevanja sedanje vrednosti.

2. Odštevanje transakcijskih stroškov. Cenilec analizira stroške poslovanja, ki se odražajo v bilanci stanja podjetja. ta tip stroški odražajo stroške, potrebne za vzdrževanje funkcionalne primernosti predmeta, ki zagotavljajo prejem bruto dohodka.

Obratovalne stroške običajno delimo na:

• pogojno trajno, neodvisno od stopnje izkoriščanja premoženja (davek na premoženje, zavarovalne premije ipd.);
• pogojne spremenljivke, ki se spreminjajo glede na stopnjo izkoriščenosti in obremenjenosti objekta (prispevek za javne službe, čiščenje, odvoz smeti itd.);
• rezerve za zamenjavo - za zamenjavo posameznih elementov (strukturnih, operativnih in notranjih) med življenjsko dobo nepremičnine, zlasti tistih, ki so najbolj dovzetni za obrabo (na primer strešne kritine, vodovodne instalacije, oprema za dvigala).

V primeru vrednotenja hotela poslovni stroški vključujejo naslednje stroške: stroške hotelske sobe, plače osebja in administracije, stroške oglaševanja, popravila in davke. Vsi odhodki, razen amortizacije in stroškov posojila, se pri ugotavljanju čistega dobička odštejejo od bruto prihodka.

3. Ugotavljanje in popravek čistega (poslovnega) dobička. Prilagoditev tega dohodka je odvisna od podjetnika. Recimo, da bo 70% dohodka šlo za plačilo najemnin in drugih proizvodnih stroškov, v tem primeru lahko podjetnik prejme do 30% bruto dohodka v obliki plačila. pri visoka stopnja konkurence, se lahko podjetnikov dohodek zmanjša.

Upoštevajte, da čisti dobiček ne upošteva stroškov servisiranja posojila in stroškov amortizacije.

4. Vrednotenje in multiplikator dobrega imena. Dobra volja (Oxfordski slovar v angleščini) je opredeljen kot »privilegiji, ki jih prodajalec podjetja prenese na kupca; seznam strank ali kupcev, priznanih kot ločen element vrednosti podjetja.« Odbor za mednarodne računovodske standarde meni, da je dobro ime je razlika med vrednostjo podjetja kot celote in tržna cena njegovo premoženje. Obe opredelitvi označujeta dodatno vrednost, pridobljeno kot posledica posameznih značilnosti podjetja in dodano vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.

Za določitev vrednosti dobrega imena potencialnega lastnika mora cenilec opraviti številne operacije (slika 1.3.7).

Slika 1.3.7 Postopek za določitev vrednosti dobrega imena

5. Ugotavljanje končne vrednosti nepremičnine. V tem primeru se lahko uporabijo naslednje metode: kapitalizacija dohodka (neposredna kapitalizacija); diskontirani denarni tokovi in ​​tehnike ravnotežja.

Funkcije obrestnih obresti

Da bi razumeli bistvo metod za ocenjevanje dohodkovnih nepremičnin, je treba upoštevati funkcije obrestnih obresti, ki označujejo kvantitativne spremembe vrednosti denarja skozi čas. Te funkcije vključujejo:

1. Prihodnja vrednost naložbe na enoto- vrednost bodoče vrednosti denarne enote nepremičnine po n obdobjih:

,

kje je začetni depozit, rub.; E – dejanska obrestna mera.

2. Trenutna vrednost posamezne naložbe- današnja vrednost denarja

enot nepremičnin, prejetih po n obdobjih po danih i odstotkih na leto:

.

Z. Trenutna vrednost samski naložbe za obdobje- sedanja vrednost niza prihodnjih enakih plačil na enoto v n obdobjih po obrestni meri i:

,

kjer je P - znani tok enakih plačil ob koncu vsakega obdobja, diskontiranih po dani stopnji.

4. Prihodnja vrednost posamezne naložbe v določenem obdobju- prihodnja vrednost niza prihodnjih enakih plačil na enoto v n obdobjih po obrestni meri i:

.

5. Amortizacija posamezne investicije- kaže, kakšna mora biti velikost plačil v n obdobjih, tako da je njihova sedanja vrednost pri obrestni meri i enaka 1:

b. Odškodninski sklad- znesek enakih vplačil, ki se naberejo na računu do konca anuitetnega obdobja 1 denarna enota:

Osnovne metode ocenjevanja

Metoda neposredne kapitalizacije uporablja se, če je napovedan stalen ali gladko spreminjajoč se dohodek. Ta metoda temelji na določitvi stopnje kapitalizacije, ki je količnik kapitalizacije, ki upošteva tako čisti dobiček iz poslovanja vrednotenega premoženja kot tudi povračilo kapitala, porabljenega za njegovo pridobitev.

Na splošno se stopnja kapitalizacije določi po formuli:

Stopnja kapitalizacije =

Obstajajo tudi druge metode za izračun stopnje kapitalizacije:

1. Metoda neposrednega ujemanja sestoji iz primerjave ocenjevanega predmeta z analognim predmetom. Primerjajo se glavne značilnosti objektov (glej npr. 10.3), na podlagi katerih se izberejo podobni objekti. Stopnja kapitalizacije vrednotenega predmeta se upošteva kot enaka analognemu predmetu ali pa se izračuna na podlagi aritmetičnega povprečja v primeru več podobnih predmetov.

2. Metoda povezane naložbe (lasniški in dolžniški kapital) za nakup nepremičnine tako z izposojenim kot z lastniškim kapitalom:

a) stopnja kapitalizacije izposojenih sredstev (hipotekarna konstanta) je določena z razmerjem med letnimi plačili dolga in glavnico hipotekarnega posojila;

b) stopnja dokapitalizacije kapitala (stopnja dokapitalizacije lastniškega kapitala) je določena z razmerjem med delom čistega dobička iz poslovanja premoženja, ki pripada lastniškemu kapitalu, in višino lastniškega kapitala.

Celotna stopnja kapitalizacije se določi s tehtanjem njenih komponent v sorazmerju z velikostjo dolga in lastniškega kapitala skupni znesek vloženega kapitala. Komponenta izposojenega kapitala je opredeljena kot zmnožek hipotekarne konstante in razmerja med zneskom izposojenega kapitala in celotnim zneskom vloženega kapitala. Del lastniškega kapitala je opredeljen kot:

Stopnja kapitalizacije

na kapital =

3. Vezana naložbena metoda (zemljišča in zgradbe) Uporablja se, če je mogoče natančno izračunati stopnje kapitalizacije za vsako komponento premoženjskega kompleksa: zgradbo (strukturo) in zemljišče. Bistvo metode je določitev ponderiranih stopenj kapitalizacije za zemljišča in nepremičnine, ki na njih stojijo. Ponderiranje stopenj kapitalizacije se izvaja glede na deleže teh komponent v skupni vrednosti nepremičninskega kompleksa.

4. Ellwoodova metoda je modificirana metoda vezanih naložb (dolžniških in lastniških), ki upošteva trajanje naložbene dobe in spreminjanje vrednosti nepremičnine skozi čas.

Za izračun skupne stopnje kapitalizacije je Ellwood predlagal formulo:

,

kjer je razmerje celotne kapitalizacije; - donosnost lastniškega kapitala; M – delež izposojenega kapitala; C – Hipotekarni koeficient Ellwood.

V praksi se uporabljajo računske tabele, s pomočjo katerih se za dano obrestno mero, donosnost lastniškega kapitala in dobo držanja določi vrednost hipotekarnega koeficienta C.

5. Kumulativna metoda v stopnji kapitalizacije upošteva popravke za tveganja naložbenih naložb, neučinkovito upravljanje naložb, nizko likvidnost sredstev ipd. Poleg prejemanja dobička v obliki obresti na kapitalsko naložbo lahko upošteva tudi čas nadomestila (donos) vloženega kapitala, tj. prejeti stopnji je treba prišteti stopnjo nadomestitve kapitala. Izračuna se kot razmerje ena proti številu let.

Bistvo metode je, da je stopnja razdeljena na dele, in če so znane vrednosti vseh njenih komponent, potem je mogoče s seštevanjem dobiti stopnjo kapitalizacije.

Metoda neposredne kapitalizacije temelji na tem, da se dohodek od uporabe nepremičnine in prihodki od njene nadaljnje prodaje usredstvijo v trenutno vrednost, ki bo vrednost nepremičnine.

Splošna formula za določitev vrednosti nepremičnine z metodo neposredne kapitalizacije je naslednja:

V primeru prenosa nepremičnine v najem ima formula nekoliko drugačno obliko, saj bo metoda neposredne kapitalizacije v tem primeru identificirana s stroški najemnine za več let delovanja nepremičnine. Ta metoda se imenuje "kapitalizacija letne najemnine".

Kapitalizacija letne najemnine je odvisna od individualne ocene in tveganja prejemanja najemnine:

kje je nabavna vrednost vrednotenega predmeta, izračunana z dohodkovno metodo; BH – čisti dobiček; Г – število let najema predmeta; - razmerje kapitalizacije najemnin, izračunano kot razmerje med zneskom čistega dohodka in zneskom letne najemnine ().

6. Metoda diskontiranih denarnih tokov se uporablja, kadar je dinamika sprememb dohodka pomembna ali pa so te spremembe nepravilne.

Uporaba te metode predvideva:

1. Določitev trajanja prejemanja dohodka iz premoženja. V mednarodni praksi vrednotenja je povprečno trajanje od 5 do 10 let, razen če dodatni pogoji ne določajo drugače. Ruski ocenjevalci sprejemajo to obdobje v razponu od 3 do 5 let

2. Napovedovanje višine denarnih tokov: oblikovanje trendov denarnih tokov prihodkov in odhodkov, pogostost prihodkov. Če so predvideni izdatki za rekonstrukcijo ali posodobitev nepremičnine, se njihov znesek odšteje od čistega dobička v tistih obdobjih, ko nastanejo.

H. Določitev diskontne stopnje.

Diskontna mera je obrestna mera, ki se uporablja pri izračunu sedanje vrednosti prihodnjih plačil. Za določitev se uporabljajo različne metode: gradnja, primerjava alternativnih investicij, dodelitev, movitoring.

Način gradnje temelji na predpostavki, da je diskontna stopnja le funkcija tveganja in jo lahko opredelimo kot vsoto vseh tveganj, povezanih s pridobivanjem, poslovanjem z nepremičninami in drugimi posli (tveganja trga nepremičnin, trga kapitala, nizke likvidnosti). , inflacija, upravljanje lastnine, finančno, okoljsko, zakonodajno).

V jedru metoda za primerjavo alternativnih naložb leži določilo, da morajo imeti projekti s podobnimi tveganji podobne diskontne stopnje.

Metoda izbire predvideva, da je diskontna stopnja izračunana na podlagi podatkov o opravljenih poslih.

Uporaba metoda spremljanja, je mogoče prepoznati trende v donosnosti alternativnih naložb, povezanih z donosnostjo nepremičnine.

Ta analiza omogoča napovedovanje sprememb verjetne donosnosti nepremičnine na podlagi spremljanja nepremičninskega trga, katerega rezultati so uradno objavljeni.

1. Diskontiranje denarnih tokov s prenosom vrednosti prihodnjih denarnih tokov v sedanjost na podlagi funkcij obrestnih obresti in seštevanjem vseh trenutnih vrednosti.

Izračun vključuje diskontiranje vsakega denarnega toka z ustrezno diskontno stopnjo in nato seštevanje vseh dobljenih vrednosti:

kjer je denarni tok obdobja t; - diskontna stopnja denarnega toka za obdobje t.

2. Seštevek trenutnih vrednosti dohodkovnih tokov in prihodkov od prodaje.

H. Izračun vrednosti nepremičnine kot razlike med trenutnim zneskom prihodkov v obračunskem obdobju in zneskom izposojenih sredstev.

Tehnika ostankov gre za kapitalske dohodke, ki se nanašajo samo na eno od sestavin vloženih sredstev v nepremičnino, medtem ko je vrednost ostalih sestavin znana.

Stroški nepremičnine se upoštevajo v naslednjem vrstnem redu:

1. Izračuna se delež dohodka za obdobje. potrebno za privabljanje naložb v komponento z znanimi stroški, tako da se stopnja kapitalizacije pomnoži z vrednostjo stroškov.

2. Znesek dohodka, ki pade na drugo komponento (neznano), se določi tako, da se od celotnega dohodka odšteje dohodek, ki pade na prvo komponento.

H. Vrednost druge komponente se določi tako, da se dohodek, ki ji je pripisan, deli z ustrezno stopnjo kapitalizacije.

4. Vrednost lastnosti določimo tako, da seštejemo vrednost znane komponente in izračunano vrednost neznane komponente. Na podlagi splošnih predstav o dohodkovnem pristopu se lahko za vsako posamezno nepremičnino uporabi ena ali druga skupina načel in metod ocenjevanja, odvisno od namena te ocene. Na primer , dohodkovni pristop k vrednotenju zemljiške parcele vključuje uporabo načel in metod, ki omogočajo vrednotenje zemljiške parcele na podlagi pričakovanega dohodka. To so načela pričakovanja, ponudbe in povpraševanja, substitucija pri metodah neposredne kapitalizacije, kapitalizacija dohodka po obdobjih in tehnika bilance dohodka.

Metoda neposredne kapitalizacije temelji na ugotavljanju dohodka iz lastništva zemljišč. Ocenjena vrednost zemljišča se določi tako, da se čisti dobiček deli s stopnjo kapitalizacije. Metoda je primerna za ocenjevanje zemljišče v primeru najema ločeno od zgradb in objektov, ko je najemnik odgovoren za plačilo davkov na nepremičnine in drugih stroškov. Če pogoji najemne pogodbe dovolj natančno odražajo razmere na najemniškem trgu, potem je mogoče znesek neto najemnine neposredno kapitalizirati v lastništvo zemljišča.

Osnova za ugotavljanje dohodka pri uporabi te metode je lahko:

Najemnina za cenitev kmetijskih in gozdnih zemljišč;

Del dohodka podjetja kot premoženjskega kompleksa, ki ga je mogoče pripisati grajenemu zemljišču;

Najemnina za odmero poselitvenih zemljišč;

Dohodek od povečanja vrednosti zemljiške parcele, prejet ob prodaji v prihodnosti ali ko je zastavljena hipoteka, in itd.

Trenutno obstajajo tri metode za izračun stopnje kapitalizacije:

1. Zemljišče se šteje za vrsto denarnega kapitala. Na podlagi tega se izračuna stopnja kapitalizacije glede na značilnosti denarnega trga na datum vrednotenja. Vseruski raziskovalni inštitut za ekonomijo, delo in upravljanje v kmetijstvo Priporoča uporabo tečaja Sberbank Ruske federacije za dolgoročne devizne transakcije kot stopnjo kapitalizacije.

2. Kumulativna metoda, pri kateri stopnja kapitalizacije lahko vključuje:

Stopnja brez tveganja (na primer obrestna mera Sberbank Ruske federacije);

Likvidnostno tveganje, povezano z možnostjo izgub pri prodaji nepremičnine zaradi nerazvitosti ali nestabilnosti nepremičninskega trga itd.

H. Metoda neposredne primerjave, pri kateri je stopnja kapitalizacije enaka dohodku, deljenemu s prodajno ceno podobne nepremičnine.

Pri uporabi metode kapitalizacije dohodka po obdobjih se določijo letni tokovi dohodka za celotno obdobje posesti in zmanjšajo na trenutno vrednost.

Za vrednotenje zemljišč, pozidanih s poslovnimi nepremičninami, se uporablja tehnika preostalega dohodka, ki ga je mogoče pripisati zemljišču. Tehnika preostalega dohodka zemljišča se uporablja v primerih, ko so stavbe in objekti nedavno zgrajeni ali še niso zgrajeni (izvaja se analiza izvedljivosti novogradnje), pa tudi pri določanju najboljše in najučinkovitejše rabe zemljišča.

Preostali dohodek po kritju vseh stroškov privabljanja različnih virov (kapitala, dela, vodstvenih virov) se nanaša na zemljišče.

Dohodkovni pristop se uporablja, kadar obstajajo zanesljive informacije, ki omogočajo napovedovanje prihodnjih prihodkov, ki jih lahko ustvari predmet vrednotenja, kot tudi stroškov, povezanih s predmetom vrednotenja. Pri uporabi dohodkovnega pristopa cenilec določi višino bodočih prihodkov in odhodkov ter trenutke njihovega prejema.

Dohodkovni pristop je skupek metod za ocenjevanje vrednosti predmeta vrednotenja, ki temelji na ugotavljanju pričakovanega dohodka od predmeta vrednotenja. Faze dohodkovnega pristopa:

• 1. Izračun bruto dohodka od uporabe predmeta na podlagi analize trenutnih stopenj in tarif na trgu najemnin za primerljive predmete.
• 2. Ocena izgube zaradi nepopolne zasedenosti (najema) in nepobranih najemnin se opravi na podlagi analize trga in narave njegove dinamike glede na nepremičnino, ki se vrednoti. Tako izračunani znesek se odšteje od bruto dohodka in dobljena številka je dejanski bruto dohodek.
• 3. Obračun stroškov v zvezi s predmetom ocenjevanja:

* operativni (vzdrževalni) - stroški obratovanja objekta;

* fiksni - stroški servisiranja obveznosti (obresti na posojila, amortizacija, plačila davkov itd.);

* rezerve - stroški nakupa (zamenjave) pribora za nepremičnino.

• 4. Določitev višine čistega dohodka od prodaje predmeta.
• 5. Izračun količnika kapitalizacije. V praksi ruskega vrednotenja je koncept dohodkovnega pristopa običajno povezan z dvema metodama: neposredno kapitalizacijo dohodka in diskontiranimi denarnimi tokovi. Metoda neposredne kapitalizacije pretvori dohodek v enem časovnem obdobju v vrednost, medtem ko metoda diskontiranih denarnih tokov pretvori dohodek v več letih. [vprašanja za ocenjevanje, Levada]

Prednosti in slabosti metod določajo naslednje:

• - sposobnost odražanja dejanskih namenov potencialnega kupca (investitorja);
• - vrsta, kakovost in obseg informacij, na katerih temelji analiza;
• - sposobnost upoštevanja konkurenčnih nihanj;
• - sposobnost upoštevanja posebnosti predmeta, ki vplivajo na njegovo vrednost (lokacija, velikost, potencialna donosnost).

Metoda kapitalizacije dohodka se uporablja, če:

• - dohodkovni tokovi so stabilni dalj časa in predstavljajo pomembno pozitivno vrednost;
• - dohodkovni tokovi rastejo enakomerno, zmerno.

Rezultat, dobljen s to metodo, je sestavljen iz stroškov zgradb, objektov in stroškov zemljišča, tj. je cena celotne nepremičnine. Osnovna formula Izračun izgleda takole:

kjer je C strošek nepremičnine (denarne enote);

Razmerje kapitalizacije, (%);

NOR - čisti poslovni izid

Glavne težave te metode:

• 1. Metoda ni priporočljiva za uporabo, kadar nepremičnina zahteva večjo rekonstrukcijo ali je v stanju nedokončane gradnje, tj. V bližnji prihodnosti ni mogoče doseči ravni stabilnega dohodka.
• 2. V ruskih razmerah je glavni problem, s katerim se sooča ocenjevalec, »informacijska nepreglednost« nepremičninskega trga, predvsem pomanjkanje informacij o resničnih transakcijah prodaje in najema nepremičnin, operativnih stroških in pomanjkanju statističnih podatkov. informacije o faktorju zasedenosti v posameznem segmentu trga v različne regije. Posledično postane izračun NRR in stopnje kapitalizacije zelo zahtevna naloga. [Gryaznova]

Zaporedje dejanj pri uporabi metode neposredne kapitalizacije:

• 1. Določite znesek stabiliziranega čistega dohodka za eno leto po dejanskem datumu vrednotenja (običajno s povprečenjem letnega dohodka v več prejšnjih letih na podlagi retroanalize).
• 2. Z eno od metod določite vrednost količnika kapitalizacije.
• 3. Delite neto poslovni prihodek za eno leto s celotnim razmerjem kapitalizacije, da dobite trenutno vrednost nepremičnine, ki se vrednoti kot rezultat delitve. [Kasjanenko]

Pri uporabi te metode se uporabi naslednji dohodek:

1) potencialni bruto dohodek (PVI) - dohodek, ki ga je mogoče prejeti od nepremičnine, s 100-odstotno uporabo brez upoštevanja vseh izgub in stroškov. PPV je odvisen od površine nepremičnine, ki se ocenjuje, in uveljavljene najemnine ter se izračuna po formuli:

PVD = S * C a, (7)

kjer je S površina, oddana v najem, m2;

C a - najemnina na 1 m 2.

• 2) dejanski bruto dohodek (AGI) je potencialni bruto dohodek, zmanjšan za izgube zaradi premajhne izkoriščenosti prostora in pri pobiranju najemnine, z dodatkom drugih dohodkov od običajne tržne rabe nepremičnine:
• 3) neto poslovni prihodek (NOI) - dejanski bruto prihodek minus poslovni stroški (OR) za leto (brez stroškov amortizacije). [Gryaznova]

Obstaja več metod za določitev razmerja kapitalizacije:

* upoštevajoč povračilo stroškov kapitala (prilagojeno spremembi vrednosti sredstva);

* povezana naložbena metoda ali tehnika naložbene skupine;

* metoda neposredne kapitalizacije.

Pri določanju količnika kapitalizacije ob upoštevanju povračila stroškov kapitala je treba upoštevati, da je količnik kapitalizacije sestavljen iz dveh delov:

• 1) stopnja donosa naložbe (kapitala), ki je nadomestilo, ki ga je treba plačati vlagatelju za uporabo sredstev, ob upoštevanju tveganja in drugih dejavnikov, povezanih s posebnimi naložbami;
• 2) stopnje donosa kapitala, tj. vračilo začetnega zneska naložbe. Poleg tega se ta element količnika kapitalizacije nanaša le na amortizirljivi del sredstev.

Stopnja donosnosti kapitala je konstruirana po kumulativni metodi s seštevanjem netvegane stopnje donosa, premije za tveganje, naložbe v nepremičnine, premije za nizko likvidnost nepremičnine in premije za upravljanje naložbe. [Bugajeva]

Stopnja donosa brez tveganja - stopnja donosa visoko likvidnih sredstev, ki so na voljo vlagatelju in imajo zagotovljeno donosnost, t.j. za katere ni tveganja.

Zahteve za stopnjo brez tveganja:

* donosnost najbolj likvidnih sredstev, za katera je značilna razmeroma nizka stopnja donosa, vendar z zagotovljenim donosom kapitala;

* dostopnost za vlagatelje kot alternativna možnost investicije. [Vandanimeva]

Vloženi kapital lahko povrnete na tri načine:

* enakomerna donosnost kapitala (metoda Ring);

ѕ donosnost kapitala glede na nadomestni sklad in stopnjo donosnosti naložbe (Inwoodova metoda). Včasih se imenuje metoda rente;

ѕ donos kapitala po odškodninskem skladu in netvegani obrestni meri (Hoskoldova metoda). [Gryaznova]

Metoda Ring je primerna za uporabo, kadar se pričakuje, da bo glavnica odplačana v enakih obrokih. Letna stopnja donosa kapitala se izračuna tako, da se 100 % vrednosti sredstva deli z njegovo preostalo dobo koristnosti, tj. Je vzajemna vrednost življenjske dobe sredstva. Stopnja donosa - letni delež začetnega kapitala, vloženega v sklad za brezobrestno sanacijo:

R K = R y +1/n (8)

kjer je n preostala ekonomska življenjska doba.

Inwoodova metoda se uporablja, če se donosnost kapitala reinvestira po stopnji donosnosti naložbe. V tem primeru je stopnja donosa komponento količnik kapitalizacije je enak faktorju nadomestnega kapitala po enaki obrestni meri kot pri naložbah

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

kjer je SFF faktor kompenzacijskega sklada;

Y= R (stopnja donosnosti naložbe).

Hoskoldova metoda se uporablja v primerih, ko je stopnja donosa začetne naložbe nekoliko visoka, zaradi česar je malo verjetno, da bo prišlo do ponovne naložbe z enako stopnjo. Za reinvestirana sredstva se predpostavlja, da bo dohodek prejet po netvegani stopnji [Bugaeva]

R K = R y +SFF (n, Y b), (10)

kjer je Y b netvegana obrestna mera.

Na podlagi tržnih podatkov o prodajnih cenah in vrednostih NAV primerljivih nepremičnin je mogoče izračunati količnik kapitalizacije. [Gryaznova]

kjer je NOY čisti dobiček iz poslovanja i-tega analognega objekta;

Vi - prodajna cena i-tega analognega predmeta

Metoda diskontiranega denarnega toka (DCF) je bolj zapletena, podrobna in vam omogoča, da ocenite predmet, če od njega prejemate nestabilne denarne tokove, modeliranje značajske lastnosti njihove prejemke. Metoda DCF se uporablja, kadar:

• - se predpostavlja, da se bodo prihodnji denarni tokovi bistveno razlikovali od sedanjih;
• - obstajajo podatki, ki upravičujejo velikost bodočih denarnih tokov iz naslova nepremičnin;
• - tokovi prihodkov in odhodkov so sezonski;
• - je nepremičnina, ki se ocenjuje, večji večnamenski poslovni objekt;
• - nepremičnina je v gradnji ali je bila pravkar zgrajena in predana v uporabo (ali dana v uporabo).

Za izračun DCF so potrebni naslednji podatki:

• - trajanje napovedanega obdobja;
• - napovedane vrednosti denarnih tokov, vključno z vrnitvijo;
• - diskontna stopnja. V zahodni praksi se za izračun diskontne stopnje uporabljajo naslednje metode:
  • 1) kumulativna metoda konstrukcije - temelji na predpostavki, da je diskontna mera funkcija tveganja in se izračuna kot vsota vseh tveganj, ki so neločljivo povezana z vsako posamezno nepremičnino;
  • 2) način razporeditve - diskontna stopnja, saj se obrestna mera izračuna na podlagi podatkov o opravljenih poslih s podobnimi predmeti na trgu nepremičnin;
  • 3) metoda spremljanja - temelji na rednem spremljanju trga, sledenje na podlagi transakcijskih podatkov glavnega ekonomski kazalci naložbe v nepremičnine.

Preostalo vrednost ali reverzibilno vrednost je treba diskontirati (s faktorjem zadnjega napovedanega leta) in dodati vsoti sedanjih vrednosti denarnih tokov.

Izračun vrednosti nepremičnine z metodo DCF se izvede po formuli 12.

kjer je PV trenutna vrednost;

C i - denarni tok obdobja t;

i t - diskontna stopnja za denarni tok obdobja t;

M - stroški reverzije ali preostala vrednost.

Tako je vrednost nepremičnine enaka vsoti trenutne vrednosti predvidenih denarnih tokov in trenutne preostale vrednosti (vrednost povratka).

Dohodkovni pristop temelji na predpostavki, da je vrednost nepremičnine določena s trenutno vrednostjo prihodnjih prihodkov od njene uporabe. Vendar denar, prejet v prihodnosti, ni enak enakemu znesku, prejetemu danes. Za določitev vrednosti premoženja, ki v prihodnosti ustvarja tok dohodka, je treba slednjega pripeljati na trenutno vrednost. Na splošno se pri tem uporablja postopek diskontiranja, ki se lahko uporabi za kateri koli model dohodka in vrednosti predmeta. Kapitalizacija za razliko od diskontiranja ne upošteva le donosnosti kapitala, temveč tudi donosnost kapitala. Metode dohodkovnega pristopa, kot tudi stroškovnega pristopa, so uporabne za ocenjevanje vrednosti v uporabi (naložba, potrošnja) in za namene finančnega računovodstva.

Pri opravljanju transakcij s stanovanji je treba najprej oceniti. Pri vrednotenju nepremičnin se uporabljajo različni pristopi: dohodkovni, primerjalni, stroškovni. Dohodkovni pristop k vrednotenju nepremičnin je pri nas postal priljubljen. Kaj je bistvo tega pristopa? V katerih primerih je pri ocenjevanju priporočljivo uporabiti ta pristop? kvadratnih metrov? Katere metode dohodkovnega pristopa obstajajo in pod kakšnimi pogoji se uporablja vsaka od njih? Kdaj je smiselno opustiti ta pristop pri ocenjevanju področja?

Kakšne metode vrednotenja nepremičnin obstajajo?

Zvezni zakon št. 135 z dne 29. julija 1998 "O dejavnosti vrednotenja v Ruska federacija» izpostavlja pristope kot npr:

• Primerjalna– nabor ukrepov, katerih cilj je primerjava stanovanj z analogi, za katere so na voljo informacije o cenah.
• drago– metode za določanje stroškov, ki bodo potrebni v primeru obnove ali zamenjave predmeta ob upoštevanju obrabe. Predpostavlja se, da se kupec ne bo odrekel dokončani nepremičnini veliko količino kot za ustvarjanje podobnega predmeta.
• Donosno– temelji na izračunu ne samo cene kvadratnega metra, temveč tudi na pričakovanem dohodku od tega (na primer dohodek od najemnin).

Kakšen je dohodkovni pristop?

Uporaba te metode temelji na naslednjem načelu: stroški območja, v katerega so vložena sredstva, morajo ustrezati kakovosti predmeta v sedanjosti in višini dobička v prihodnosti.

Prednost pristopa je v tem, da vlagatelju omogoča, da najbolje oceni nepremičnino kot vir dohodka. Sposobnost območja, da v prihodnosti ustvari dobiček, je priznana kot glavni dejavnik, ki določa vrednost tega območja. Pomanjkljivost je, da se za osnovo vzamejo napovedi.

Dohodkovni pristop odraža podatke, kot so:

• Kakovost in količina dobička, ki ga lahko nepremičnina ustvari v določenem obdobju.
• Tveganja, ki so značilna tako za sam objekt kot za regijo.

Metode dohodkovnega pristopa

Obstajajo metode kot npr:

• Kapitalizacija dohodka.
• Metoda povezane naložbe.
• Metoda diskontiranih denarnih tokov.

Kako deluje metoda kapitalizacije dohodka?

pri ta metoda Izračunano je razmerje med dobičkom v prihodnosti in vrednostjo nepremičnine v sedanjosti.

Formula pristopa izgleda takole:

C = BH/K, Kje

• Z– cena kvadratnega metra,
• BH– pričakovani dobiček od predmeta za določeno obdobje v čisti obliki,
• TO– stopnja kapitalizacije (koeficient).

Ti izrazi pomenijo razmerje med ceno nepremičnine in dohodkom, ki je na voljo od nje.

Metoda neposredne kapitalizacije je metoda, pri kateri ostanejo pogoji za uporabo nepremičnin in dohodka v stabilni obliki nespremenjeni in niso potrebna vlaganja za začetni fazi, beleži pa tudi dobiček in donosnost kapitala.

Pri neposredni kapitalizaciji se vrednost oblikuje za določeno obdobje brez upoštevanja morebitne preprodaje površine ob koncu poročevalskega obdobja.

Neposredna uporaba velike začetnice se uporablja, kadar:

• Finančni tokovi so nad ničlo in ostajajo stabilni v daljšem obdobju.
• Sčasoma se dobiček rahlo poveča.

Metoda ne velja, če:

• Dobiček je nestabilen.
• Gradnja objekta, v katerem je objekt, ni dokončana oziroma je območje v fazi obnove.

Faze izračuna:

1. Izračun pričakovanega dobička. Pri izračunu se vzame 12 mesecev oziroma povprečje leta. Pozornost je usmerjena na učinkovita uporaba nepremičnina.
2. Izračuna se količnik kapitalizacije.
3. Določi se skupna cena površine.

Metoda diskontiranih denarnih tokov (DCF)

S to metodo se cena izračuna v časovnem obdobju, ki je enako več V zadnjih letih, pri določanju vrednosti nepremičnine pa se upoštevajo prihodki od morebitne nadaljnje prodaje nepremičnine. Prednost metode je možnost vrednotenja predmeta, ko so finančni tokovi nestabilni.

DCF velja v naslednjih okoliščinah:

• Razpoložljivost zadostnih informacij za izračun zneska prihodkov od nepremičnin v prihodnosti.
• Obstaja razlog za domnevo, da se bodo finančni tokovi v sedanjosti in prihodnosti razlikovali (v smislu povečanja ali zmanjšanja).
• Nepremičnina je poslovna nepremičnina, ki jo odlikujeta večnamenskost in velika površina.
• Dobički in stroški so sezonski.
• Nepremičnina se nahaja v stavbi, ki je v gradnji ali je bila pravkar obnovljena in čaka na predajo v uporabo.

Izračun za DCF se izvede v skladu s spodnjim algoritmom:

1. Na podlagi razpoložljivih podatkov se vzame napovedno obdobje. V Rusiji je 35 let.
2. Napovedan je znesek dobička za določeno časovno obdobje.
3. Izračuna se skupna vrednost preostale cene območja po prenehanju toka dobička.
4. Določitev diskontne stopnje za izračun finančnega toka, ki bo prejet ali plačan skozi čas. Na ta način je mogoče oceniti razmerje med tveganjem in dobičkom.
5. Izračun cen nepremičnin.

V nekaterih primerih je pri prometu z nepremičninami potrebno. Kdaj se morate obrniti na notarja, smo opisali v posebnem članku.
Informacije o tem, katere dokumente je treba preveriti pri nakupu stanovanja. Preverjanje je treba opraviti, da v prihodnosti ne bi končali na sodišču v zvezi z izpodbijanjem zakonitosti posla.

Opustitev dohodkovnega pristopa

Ker se dohodkovna metoda uporablja, ko obstaja naložbeni cilj, pri nakupu stanovanjske nepremičnine za osebne namene ta metoda je neprimerno. V tem primeru je dopustna uporaba primerjalne ali stroškovne metode ali njihove kombinacije.

Obstajajo okoliščine, ko cenilec zavrne dohodkovno metodo zaradi pomanjkanja dokumentov, na podlagi katerih bi lahko naredil izračune. Brez potrebne dokumentacije je algoritem vrednotenja kršen, kar povzroči napačno razumevanje donosnosti transakcije.

Specialist govori o dohodkovnem pristopu k vrednotenju nepremičnin v tem videu:

Dohodkovni pristop je smiselno uporabiti, če se kupuje nekomercialna nepremičnina in je namen nakupa naložba. Obstaja več načinov dohodkovnega pristopa, smiselnost uporabe enega ali drugega lahko oceni strokovnjak na podlagi značilnosti predmeta in namena pridobitve kvadratnih metrov.

Naš odvetnik vam bo svetoval brezplačno.